为了从专业的角度看透这部正在广泛征求意见的管理规定，记者特意找到经常接触房地产案件的辽宁金源丰律师事务所王乃龙律师。王律师告诉记者，他仔细地研究了这部管理规定，觉得总体上规定得还不错，但法条中藏有几处“内伤”，如果不改进，恐怕将来会出现问题，最好在正式公布前对这几条作出相应的修改。

　　内伤一：政府给自己多揽活儿

　　伤处 “征求意见稿”第六条规定：“应当由社区委员会组织业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备及组建工作。”
　　分析 实际上成立业主大会是个自治性的行为，社区委员会并没有“组织”和“负责”其成立的权力。社区委员会要想行使这项权力就只能由政府授权，而《物业管理条例》也只是规定“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门”的权力只是指导成立业主大会，选举产生业主委员会。
　　“征求意见稿”中使用“组织”和“负责”这两个词，就表示政府给自己额外设立了权力，并且将它授权给了社区委员会。这不仅是政府给自己多揽了一个活儿，而且一旦有人对社区委员会组织成立业主大会时的行为不满，作为授权者的政府将会成为被告，被卷入物业纠纷之中。
　　改进 应该按照《物业管理条例》的规定，把社区委员会的工作权限界定在“指导”上。

　　内伤二：业主委员会重立门户

　　伤处 “征求意见稿”第七条规定：“本规定施行前成立的业主委员会、物业管理委员会任期届满后，应当按照本规定及有关规定组建业主大会，成立业主委员会。”
　　分析 业主大会与业主委员会是两个自治组织，它们应该自产生之日起一直合法存在，没有必要重新组建业主大会和业主委员会。
　　改进 只要以后业主大会的成员和业主委员会的委员在增补、改选和换届时按照该规定进行就可以了，没有必要规定重新组建业主大会和业主委员会。

　　内伤三：建设单位权太大

　　伤处 “征求意见稿”第二十一条规定：“建设单位应当在销售物业服务之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。”“征求意见稿”第二十二条规定：“建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。前期物业管理服务合同由建设单位提供。”
　　分析 这两条规定实际上给了建设单位太大的权利，不符合合同应有的平等性。涉及到业主与物业公司双方权利义务关系的合同却只由一方制定，业主要想买房就必须接受这些合同，其中难免有不公平之嫌，很容易损害到业主的利益。
　　改进 国内一些大城市的做法是由房产部门统一制定一个合同的范本，由各个建设单位执行，建设单位和购房者都可以根据自己的情况增补一些条款，共同协商合同内容。

　　内伤四：物业管理用房归谁没说

　　伤处 “征求意见稿”第二十三条规定：“建设单位应当按照不低于物业总建筑面积0.3%的标准配置物业管理用房，但不得低于150平方米。”而且还规定：“任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。”
　　分析 规定中只用了“配置”这个词，并没有说明物业管理用房到底归谁所有。物业管理用房产权不明是一个很大的隐患，在使用中业主和建设单位之间将很容易出现纠纷。
　　改进 应该细化条文，明确物业管理用房的所有权。如果这个房屋的面积已经均摊在了每个业主的购房款中，那它就应该属于全体业主。如果没有均摊，就应该另外计算。而且，关于水电、供热以及维修的费用由谁承担，法条中也应该有详细的规定。

　　内伤五：违约责任规定不平衡

　　伤处 “征求意见稿”第二十七条规定：“签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。”而“征求意见稿”第四十三条则只规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并按照规定缴纳滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”
　　分析 其实二十七条中所指的违约责任除了业主不交物业费之外，还有其他的内容，但是之后的法条中只规定了不交物业费要交纳滞纳金。并且交滞纳金的标准也没有规定，很难有效操作。
　　改进 应该详细规定违约责任，包括业主不交物业费，物业公司提供服务不到位，共用部分业主违约，物业公司维修时业主不配合等等，并且规定出不同的违约者应该承担哪些违约责任。
　　王乃龙律师向记者表示，沈阳市近年来物业纠纷越来越多，确实需要一部地方法规来规范物业。希望《沈阳市住宅物业管理规定》在听取意见、经过修改后，能取得确实的规范物业服务行为的效果。