辽宁法制报

　　如今新建的住宅小区，都会有物业公司负责管理。在业主委员会选聘物业管理企业之前，物业公司都由建设公司来负责选聘，而这就是所谓的“前期物业”。那么，业主对这个自己没有“选择权”的前期物业，如果不满意只有忍受的份儿吗？
　　沈阳市的冯先生就遇到了这样的问题。2000年，冯先生购买了一套位于市内中心地区的住宅，小区里绿树成荫，就是冲着这优美的小区环境，冯先生毫不犹豫地交了房款。不过入住后，问题却随之而来。
　　“他们按照每平方米2元钱收物业费，我心想这么好的环境，多收点物业费也值了。可是入住后，我发现物业不但没有保护好环境，还让环境变得越来越糟。”这样的局面让冯先生无法忍耐，他提出小区应该尽快成立自己的业主委员会，召开业主大会选聘其他的物业公司。
　　但是，物业公司却振振有词：“我们与开发商签订的合同上规定，我们要负责业主入住后前3年的物业，业主入住时，也都是同意这份合同的。现在如果撤换我们，就得拿出违约金才行。”
　　冯先生感到疑惑：“难道在业主委员会成立之前，业主对前期物业没有发言权吗？”
　　辽宁德冠律师事务所律师韩帅表示，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理公司，但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动。因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。
　　对于目前反映较为强烈的入住前期基本上由物业管理公司单方面出具的格式公约问题，《物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制订业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制订的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　该《条例》第二十三条也规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　也就是说，在业主委员会成立前，业主并非对物业公司没有发言权，而是要通过建设单位以临时公约的形式对物业公司作出约束。