2003年4月13日，沈阳市民杨志看中了浑南新区某一刚动工的花园小区中的楼盘，为了抢先挑选一套升值潜力大的房子，他与开发商签订了“非正式购房合同”——认购书，在认购书中杨志和开发商约定：2004年4月1日准时交房，如果开发商未按时交房，杨志可以按天数向他们索取总房价万分之三的违约金；如果开发商交房日期推迟了一个月以上，杨志可以要求他们退还房款，并双倍赔偿定金，同时取消该认购书。
签订完认购书后，杨志付给了开发商1.5万元的定金以及该房的4成首付16万元钱。
2003年9月23日，该花园小区的开发商将房屋预售许可证办下来后，紧接着通知杨志签订正式的商品房买卖合同。签合同的时候杨志发现，合同中将交房日期延至2004年7月1日，逾期交房的违约金变成了按中国人民银行贷款利率来计算。
杨志提出疑问后，开发商解释是现在签的合同是为了在房产局进行房产合同备案，杨志与开发商签订的认购书依然有效。在开发商的保证下，杨志签订了商品房买卖合同。
在该花园小区的开发施工过程中，杨志发现，自己购买的那套房屋并没有如同开发商当初形容的那样，房屋的结构和小区的设施都有了很多变化，这直接导致了房屋档次和价值的下降，2004年6月17日，杨志找到了开发商，以“已经逾期交房一个月以上”为由要求开发商按照认购书中的约定退还自己已交的房款和双倍赔偿购房定金，可是开发商认为杨志既然已经签订了正式的商品房买卖合同，那么就按照合同的规定：如果2004年7月1日开发商依然没有交房，开发商承担相应的违约责任。
多次交涉无果，再加上开发商一再推迟交房的时间，2004年12月12日，杨志到沈阳市东陵区人民法院起诉了开发商。
2005年2月23日，法庭开庭审理了这起案件——
原告：开发商没有履行告知义务
开发商将房屋作为“期房”卖给我的时候，并没有说明他们没有取得商品房预售许可，他们同意卖房给我的行为就已经先违背了《商品房预售管理办法》和《城市房地产管理法》。我只是一个普通的买房人，签订认购书的时候，开发公司没有履行他们的告知义务，致使我以为“认购书”就等同于购房合同。
后来签订正式商品房买卖合同的时候，我提出了“为什么又签一份合同”的疑问，开发商给我的回答是“为了在房产局进行合同备案”，在签这份合同的时候，开发商也没有充分履行他们的告知义务，导致我没有充分认识到由于有了这份合同，认购书会变成无效合同。
最初我挑选房子的时候，开发公司并没有告诉我施工过程中整个小区的规划和房屋的结构会发生和设计规划完全不同的改变，在签合同的时候他们也没有说明。这些变化导致的结果就是，我购买的房子几乎就不可能升值，反而还把我的资金全部套进了房子里，所以开发公司应该同意我无条件退房并且赔偿我因为不能按时收房而受到的损失。
由于认购书属于无效合同，开发公司还应该赔偿我合同违约金。
被告：认购书是无效合同
我们与杨志签订认购书的时候，房子的地基还没有完全打好，我们是在他的要求下才签订认购书，交房的日期是按照我们的原定计划预算出来的，我们也无法预料在施工过程中会发生怎样的意外，实际上此时我们根本就没有卖房的权利(由于尚未取得商品房预售许可证)，我们与买房者签订由我们自己制订的非正式购房合同——认购书，只能证明买房子的人订购了这间房子。
我们承认我们的做法违背了《商品房预售管理办法》和《城市房地产管理法》。我国《合同法》中有规定，违背法律、行政法规的合同无效，所以，杨志与我们签订的认购书应被视为无效合同。
随着施工的进行，由于种种原因，当初我们的楼盘规划随时可能发生变化，这不能算是我们欺骗了杨志。实际上我们后来与杨志签订的商品房买卖合同的文本是他在签订之前就仔仔细细读过的，这份合同可以看作是他真实意愿的表达，所以，我们不能同意他提出的在商品房买卖合同规定以外的赔偿要求。
法官意见：开发商赔偿损失
虽然建设部早有《商品房销售管理办法》来规定“开发商在未取得商品房销售(预售)许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售”，但是在未取得预售房许可的时候就卖房已经是开发商们约定俗成的做法了。
法院认为，杨志可以要求开发商退还自己已付的房款和赔偿损失，可是由于他是为了炒房而自愿购买了开发商并未取得预售许可证的房子，明知认购书无效而签订，根据《合同法》的有关规定，“有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，杨志不能要求开发商双倍赔偿他所交付的定金和支付违约金，因为既然认购书属于无效合同，那么当事人也不用承担相应的合同中约定的违约责任。
3月22日，法院判决杨志退房，开发商退还杨志已付的房款和已经受到的损失。
法律评析：本案中，虽然按照《合同法》中的规定，房地产开发公司和杨志签订的认购书属于无效合同，可是，《合同法》第五十八条中有这样的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。按照这一规定，杨志可以要求开发商退还自己已付的房款和赔偿损失(比如说银行贷款的利息等)，因此，法院的判决是完全正确的。