房子已设抵押 买房者咋维权？
作者：本报记者 王莉 (2006年11月22日)
咨询单位：大连市 某公司
咨询问题：去年我们从一家房地产公司手中买下一处房产，并在房地产公司的帮助下办理了房产证。但是不久前，张某找到我们公司，表示他曾经在两年前借给这家房地产公司50万元钱，当时房地产公司就将这处房产抵押给了他。张某告诉公司，他与房地产公司约定2005年7月还款，但是房地产公司却迟迟没有还，事到如今他只能要求拍卖抵押房产来还款。我们公司这时去查看房产登记，发现这处房产确实有抵押登记，但是抵押合同中已经写明抵押期限到2005年7月为止。我们公司认为，抵押合同已经过期了，而且房产已经转给了我们公司，张某不能再要求拍卖房产。但是张某说，他要向法院起诉。我们想问一下，我们的房产应当承担这个抵押责任吗？
律师解答：
首先，根据相关法律规定，张某的抵押权并没有过期，他有权主张自己的权利。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。”张某的抵押权有效期最短要到2009年7月。所以，他完全可以在现在主张抵押权。
其次，房产的转移并不能消除抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提出异议。”
目前来看，你们公司有两种选择，一种是在张某拍卖房产实现抵押权之后，要求房地产公司偿还购房款和赔偿相应损失，另一种选择是先清偿这份债务以消灭抵押权，之后再向房地产公司追偿。