随着老百姓置业观念的悄然转变,二手房以价格低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是,二手房市场的快速发展,也带来了很多问题。
　　如何能让消费者买到称心如意的二手房,有关专家提出了一些建议,消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,可以避免一些不必要的麻烦

　　案例：

　　日前，记者接到沈阳市沈河区市民王先生的投诉电话，据王先生介绍，自己有一处建筑面积77平方米的房子，前不久出租给了刘某。没想到刘某却是个骗子——他用假房证把王先生的真房产证调换，又伪造了王先生的身份证和户口证明，骗过房产部门，将房子“合法”地卖给了杨某。
　　直到花了19.8万元房款的杨某装修后入住，王先生才发现出租的房子已被卖了。刘某虽被判刑，但房款已被其挥霍，无法追回。杨某和王先生都没有提起刑事附带民事诉讼，所以无法向刘某要钱。杨某觉得自己买房合法，并通过房产部门办理了真的房产证，上面名字是自己的，房子就应该归他所有。可王先生觉得冤枉：“我的房子怎么就成了别人的，这不是明抢吗？”那么，房子的产权到底应该归谁？
　　辽宁某律师事务所张律师表示，本案中，现房主杨某与刘某之间不存在民法意义上的买卖关系，买卖房屋无效。杨某虽然为受害人，但他得不到法律的保护。

　　提防陷阱  为您支招儿

　　●折旧率
　　人们普遍重视房屋的位置、实用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，误导购房者忽略了这个问题。
　　支招：忽视房屋折旧率对购买者而言很不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。
　　房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”：小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3%，7层减价5%，3层和4层加价3%，若是楼顶则减价5%；房间如无朝南门窗减价5%。
　　●合同条款
　　随着二手房市场的逐渐火爆，不少房产中介利用人们“求房若渴”的心理，制造种种陷阱。由于目前的房产市场上存在着很多不规范的问题，往往由于一张便条，甚至一个字，就会有大的陷阱。
　　支招：无论是签订何种购房文件，都要仔细审阅，万万不可随意下笔，如果自己吃不准的，可以找律师或者有关专家咨询。即使买卖合同签订以后，购房者也要有足够的警觉，因为二手房买卖合同要通过房产交易中心登记备案之后才算真正完成，一旦其中发生任何问题，都会导致最后交易出现问题。
　　●质量
　　一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。
　　支招：购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象。
　　对简单的新装修购房者更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
　　●产权
　　决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确,有纠纷的一定不能购买,这往往是购房者在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
　　支招：首先，土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖，其次，审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等；最后，要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。