业主别拿物业费说事儿

　　采访中记者发现，争端中最为普遍的是业主拿物业费说事儿。对物业服务不满，索性不交物业费；物业收费不明，干脆拖交欠交；物业不履行承诺，我为什么要交？很多业主容易犯下这样一个错误：以为自己有足够的理由不交物业费，既而对物业公司持抗拒态度，对簿公堂之后才发现不交物业费并非上策。

　　状况一：没签合同 不交

　　沈阳市和平区邓女士所在的小区前年年底换了物业公司，新的物业公司并未与她签订合同，所以邓女士也没想过交物业费这回事。今年年初，邓女士却意外收到一纸诉状——物业公司为讨要她拖欠的14个月的物业费，将其告上法庭。法院最终判处邓女士补交全部14个月的物业费，可邓女士就是不明白为什么没签合同还要交物业费。
　　法律解答：《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要合同义务，对方接受的，合同成立。在司法实践中，如果业主已实际接受了物业服务，物业公司就有权收取物业费。
　　本案中，物业公司虽然未与邓女士重新签订物业管理合同，但对邓女士所居住的小区实际提供了物业管理服务，邓女士也实际享用了该公司提供的物业管理服务，这就已经形成事实上的物业管理关系，故邓女士应向该物业公司交纳全部物业费。

　　状况二：服务“缩水” 拒交

　　本溪市朱先生2000年买了一套三居室，入住不到半年，便发现屋顶有两处漏雨。找物业公司修理了几次，却始终没有修好。朱先生不满物业的服务，选择拒交物业费，却被物业公司告上了法庭。法院审理后判处物业公司赔偿朱先生损失450元，但朱先生还得补交物业费3000余元。
　　法律解答：根据权利义务对等原则，因为物业公司提供的服务打折，应对物业公司要求的物业费予以一定比例的扣减，扣减比例应根据实际违约情况确定。
　　物业没能对朱先生家房屋漏水部位进行有效维修，影响了朱先生一家对房屋的正常使用，并造成了一些损失，对此，物业应承担未能完全履行服务义务的责任。另外，虽然物业公司的服务"缩水"，但毕竟对朱先生的房屋进行了修理，且提供了其他项目的物业管理和服务。因此，朱先生应支付相应的物业管理服务费。

　　状况三：收费不明 拖交

　　除了以上两种情况之外，采访中记者了解到，部分物业公司收费不明朗，乱收费也引起业主极大不满。沈阳市大东区某小区业主于大爷告诉记者，他所在小区的物业公司向他们收取房屋拆改保证金3000元。除此之外，记者还了解到，个别物业公司收取对讲门费、装修抵押金、垃圾清运费等费用的情况也有存在。面对物业乱收费，多数业主都选择躲避、拖交的方式消极抵抗。
　　法律解答：沈阳市消协的李彬副秘书长解释说，物业管理公司收取物业管理费用时，应以物价部门批准的收费标准和收费方式收取，否则业主有权拒绝缴费。国务院颁布的《物业管理条例》和国家发改委、建设部印发的《物业收费管理办法》规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用”。
　　律师支招：从以上案例中不难发现，拒交物业费是业主的惯用“法宝”，但是收效却并不理想。辽宁某律师事务所的曾律师建议业主：如果物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，业主可以与物业公司进行沟通，要求减少物业费的数额，同时，还可依照合同要求物业公司承担违约责任。另外，对于物业公司乱收费的现象，要据理力争，向物业公司讲明其违法收费之处，维护自身权益。还可找相关部门反映情况，寻求合法途径解决问题。

　　物业得提升服务等级

　　相对于很多业主的无知与盲目，有的物业公司服务水平确实差强人意。采访中，众业主纷纷向记者投诉自己遭遇的野蛮物业。
　　不予理睬：采访中，沈阳市皇姑区李大娘告诉记者：去年冬天，她家里的供暖温度不到16摄氏度，在家里都得穿棉衣。她几次给物业公司打电话，可是物业公司的工作人员只是很冷淡地应付她一下，便挂断电话。李大娘对记者说：“我不知道暖气不热物业能不能管，但是物业人员至少应该告诉我们怎么办啊，态度这么差真对不起我们交的物业费。”
　　粗暴对待：孟先生住在沈阳市铁西区某小区。去年年底，孟先生家中遭窃，丢失首饰、现金等2万余元。孟先生平日里就觉得小区的治安很乱，物业尽不到职责，于是找到物业公司的工作人员理论，没想到遭到粗暴对待，仗着人多对其恶语相加。孟先生对记者说：“住在这样的小区里一点安全感也没有。”另外，在采访中，反映物业工作人员态度强横的也大有人在。
　　要挟业主：不交物业费就别想拿到房屋钥匙，不交物业费就停你家的水、电……物业公司在催费不成的情况下，常常会出此下策，以各种条件要挟业主。采访中，很多业主表示遭遇过交过物业费才拿到房屋钥匙的情况，并表示“物业费以这种方式交，感觉不太舒服。”
　　法律解答：辽宁某律师事务所的孙律师解释说：如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不妥。同时业主有权向物业公司擅自停水、停电、停气行为说“不”。只要消费者按时缴纳水、电、气费，就有正常用水、用电、用气的权利，物业公司不得擅自关停，不得以此迫使业主接受其要求。

　　如果多一些理解

　　由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理公司不履行承诺、忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理公司将自己凌驾于业主之上，解决问题的方法简单生硬。不能否认，物业管理人员素质低、服务意识差、物业公司缺乏诚信是引发纠纷的一个重要因素。

　　缺乏沟通出现恶性循环

　　但需要注意的是，一些业主对物业管理不了解，缺少付费买服务的意识，对物业公司的管理范围认识不清，把开发商的遗留问题都归罪到物业企业身上，也是导致物业纠纷频繁发生的原因之一。业主和物业之间缺乏沟通和谅解，有些业主到处挑物业的毛病，以此为借口不交物业费，物业催交物业费要费很多周折。业主不交费，物业公司以降低服务质量相对抗，这样只能形成恶性循环。
　　沈阳市皇姑区泰山小区物业公司的王主任向记者道出了自己的苦处：“有些事我们真的管不了，可是业主却以为我们是在推卸责任，到处投诉，给我们的工作增添了很多困难。而且现在的物业费实在是太难收了，业主们张口就是不满和要求，物业工作真是难做。”

　　法规不健全导致纠纷不断

　　另外，有关物业管理方面的法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。物业公司究竟提供什么样的服务、收多少物业费合理，现有的法规还不能将其细化。对此，沈阳市和平区房产局小区办的王书记说，业主交多少钱，物业提供什么样的服务，政府没法定。要追究细节也没有法律依据，作为管理部门感到很为难，确实无法干预。
　　如果物业公司能多一些诚信，如果业主能对物业公司多一些理解，如果物业和业主之间能多一些沟通，相信两者的关系不会如此紧张。