新闻现场

　　交了电梯费为啥还得爬楼梯

　　这五天对小孙来说，每天上班都是一个挑战：爬13层楼梯。
　　让小孙郁闷的是，他已经交纳了电梯费，却享受不到乘坐电梯上下楼的待遇。
　　10月10日9时许，沈阳市和平区艾特国际花园六号楼，三部电梯都处于关闭状态。“我在13层上班，电梯一关，可真够折磨人啊！我都交电梯费了，为啥还得爬楼梯啊？”小孙感到很气愤。
　　在小孙的电梯卡上，印有“每人每月12元”字样，有效期至2007年10月30日。
　　记者了解到，六号楼共16层，为商住两用。9月30日前后，两部电梯被物业公司关闭，10月5日前后，最后一部电梯也被关闭，全楼人只能靠楼梯出入。
　　“有两部电梯到了年检期限，还有一部出现故障，所以6号楼的电梯才都停止使用。”管理这里的辽宁隆德兴物业有限公司的刘经理说。
　　“实际只有96人交纳了电梯费，可我们一天维护电梯的费用就得350元，物业一直在往里搭钱。”刘经理表示。
　　“我们昨天和业主代表开了个会，准备把原有的物业费提高到1.5元每平方米，然后取消收取电梯费。”刘经理拿出拟订的协议书，但在协议书上仅有不到30个业主签名。
　　辽宁大学法学院的马海天认为：“电梯费原则上应由在楼内的业主交纳，业主可以向租赁房屋的房主协商追偿。但是物业公司若增加物业费，就需要和业主委员会进行协商。”
　　(据10月12日《华商晨报》)

　　专家说法

　　本期嘉宾：项奎洋(辽宁人民律师事务所律师)

　　随着电梯房的不断增多，由电梯带来的各种纠纷也日渐增多，电梯到底归谁所有？物业公司是否有权定价？而对于部分不交物业费的业主，物业公司停开电梯的做法又是否合理？

　　问题一：电梯所有权到底归谁？
　　项奎洋：业主与物业享有共有权

　　《物权法》表明，“物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“业主的建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。而建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　问题二：部分业主不交物业费，物业有权停电梯吗？
　　项奎洋：物业不应以停开电梯相对抗

　　《物权法》还指出对专有部分以外的共有部分，业主不得因放弃权利而不履行义务。比如关于电梯，“我不坐，我就不支付费用”的想法是错误的，业主可以放弃自己乘坐电梯的权利却不能不履行自己的管理义务。
　　上述新闻事件中，艾特国际花园六号楼的业主交了钱却乘坐不了电梯，自身的权益受到了损害。物业公司表示电梯不开是因为故障等问题，若是这种情况处理则比较简单，电梯修好后恢复使用。但如果是因为部分业主由于种种原因不交物业管理费，物业公司停开电梯的做法则是错误的。
　　应当强调物业公司对拖欠的物业费有追索权，但是物业公司不能以停止提供物业服务相对抗，因为这会侵害已交费业主的权利，同时也会导致业主不愿意首先交纳费用。

　　问题三：电梯费用谁说了算？
　　项奎洋：业主与物业公司应协商解决

　　一边是要涨价的物业，一边是态度不积极的业主，电梯费用的交纳标准到底是多少呢？按照规定，政府定价的按照政府的规定办，政府没有定价的，由业主与物业公司协商定价，由于国家没有固定的标准，一般来说业主可以通过业主大会与物业公司协商定价，而协商后的价格还必须报相关部门备案。
　　客观地说，电梯的使用具有“社员权”性质。有人认为不同楼层的费用标准不一样，但是，不同楼层业主人口、来客也不一样，“刷卡消费”似乎是有效的办法，但在实践中管理成本太大，而一般居民楼使用频率并不太高。值得注意的还有商住两用房的一些问题，比如上述新闻事件中的楼房内业主属性不同，其实居民楼应当禁止开公司，一来与我国土地使用权分类管理的精神相违背；二来与物业分类收费相违背；三来不利于其他居民的生活、隐私和安全需要。在不能做到禁止之前，对于商业用途的业主的物业管理费应当高于居住业主。