新闻现场

　　占小区车位 盖物业用房

　　小区车位上盖物业用房，多数业主不知道咋回事。
　　有人称，该小区物业用房已卖给KTV，由于无处办公，只好挪到小区路上。
　　这么做符合业主的利益吗？
　　昨天，宋先生给本报打来热线电话，反映自家楼下有人在盖房子，“才两天的工夫，门窗的大样就已经出来了，而且还在盖呢。”
　　一位自称了解内情的该小区业主王先生说，现在整个小区只有不到60户居民，自2000年小区有居民入住至今，一直都是一对夫妻负责小区日常的物业管理工作。小区临街的门市房有家KTV，原来夫妻俩就住在KTV的一个小房里。去年，有人将整个门市买下，目前正在进行内部装修准备KTV开业，于是通知夫妻俩赶紧搬出这间房子。
　　“估计那夫妻俩当初是租住的KTV的房子，现在人家要收回，他俩没地方了，所以在院里盖房子，以便搬出之后有个容身的地方。”王先生告诉记者，自己每年都把物业费交到这夫妻俩手里，他俩也算尽职尽责，小区没出过大事，现在他俩要是没地方住了，小区也就没人管理了，“从这个角度讲，即使他们当初没和大家商量要在那盖房子，考虑到这夫妻俩的作用，大家也就默许了。”
　　在小区大门口旁边的房子里，记者见到了一位40多岁的女士，她和丈夫负责小区日常物业管理。在房间里，记者发现，除了有监控器外，这里和普通食杂店没啥区别。“你们是哪家物业公司的？”对此，她首先表示忘了，然后就选择了沉默。
　　那么小区当初到底有没有物业用房？谁把房子卖了？
　　小区业主均表示不知道。对此，沈河区小区办相关负责人表示，目前该小区已实行业主自治管理，原来物业管理由哪个物业公司负责尚不清楚。
　　“我们小区没业主委员会，业主怎么自治管理？”宋先生表示，根本没人问过自己对盖房子的看法，也没召开业主大会讨论盖房子是否可行。
　　(据10月16日《华商晨报》)

　　专家说法

　　本期嘉宾：王继文(辽宁弘立律师事务所)

　　物业相当于小区的“管家”，那么这个“管家”的权利到底有多大？“管家”在公共用地上盖房子可以自己说了算吗？“管家”的所有物——物业用房被转让又是否合理呢？

　　问题一：物业也要有管理用房？
　　王继文：每个小区都需配备

　　依据《物权法》的相关规定，园区共建部位归全体业主所有，其处理必须经业主大会讨论。上述新闻事件中，有业主称，该小区物业用房已卖给KTV，这种做法是不被允许的。因为按《沈阳市住宅物业管理规定》的要求，每个小区都要配备物业管理用房，并对用房最低控制面积作出了要求，这个小区如果没有物管用房肯定不合规定，私自转让更是违反规定。
　　同时，还应注意一点，一些开发商利用信息不对称，以物业服务用房没有公摊给业主为由，更替物业时据为己有。遇到这种情况，小区业主委员会可以到房产或规划部门调阅当年开发商的报批方案，从中就可以看出当时有没有规划建设物业服务用房以及建设的面积有多大。如果的确是开发商强占了本该属于全体业主的物业服务用房，业委会可起诉至法院要求开发商归还。

　　问题二：物业用房可以开食杂店吗？
　　王继文：没权变成私房使用

　　《物权法》明确规定，小区公共设施的所有权属于业主共有。由于以前没有明确的法律规定，使这些公共设施的归属争议不断，这种状况随着《物权法》的实施而终结。《物权法》中对小区绿地、物业服务用房、公共场所等公共设施的权属做了明确规定，这些公共设施应归业主所有。
　　上述新闻事件中，小区的物业用房成了物业管理员的住房和食杂店，这是不允许的。按照《物权法》的有关规定，物业服务用房不得作为住宅使用，如果小区物业擅自用物业用房从事经营活动，业主就可以向法院起诉，来保障自己的权利。

　　问题三：若开展经营活动，收益算谁的？
　　王继文：业主有权分收益

　　《物权法》规定，物业公司或开发商如要利用公共设施开展经营活动，首先应征得业主大会的同意，经营收益的利用和归属也应由业主大会作出决议，业主大会可以决议通过分红等其他方式得到收益。这样才能维护业主的权利，同时也明确了小区公共设施不得由其他人所有的事实。