新闻现场

　　家中被淹 老人怒锁售楼处

　　楼上暖气管漏水，楼下住户被淹，可问题迟迟得不到解决。李大爷一怒之下，锁了售楼处。
　　10月25日13时许，沈阳市东陵区一售楼处门前，不少人围观。“听说是因为暖气漏水，房子被淹的事。老头、老太太找到了售楼处，吵吵了老半天，人家也不管……老头气够戗，拿着链锁把大门锁上了。”过路人说。
　　记者到达现场时，一位大爷堵在售楼处门前，自称姓李，今年60岁，“是我锁的，怕他们(售楼处工作人员)跑了……”李大爷说。
　　根据李大爷的说法，他在此处买了一套商住两用的小户型，刚装修好还没入住。“22号那天，暖气打压，楼上暖气漏水，把咱家淹了”，李大爷说，“这个事今天整不明白，说啥也不能开门！”
　　李大爷说：“六楼漏水了，漏咱家一屋，当时我家里没人，不知道，第二天过来，水都渗进地板下面去了，没法拍照。现在没证据了，他们就不承认！六楼住户还没正式入住，在这种情况下，物业私自给她钥匙，让她把暖气管道改了，开发商也有责任！”李大爷气不过开发商把所有责任推给六楼业户，一怒之下，锁上了售楼处的大门。
　　售楼处的工作人员却告诉记者，对于李大爷家被淹一事，六楼住户同意赔偿，“人家承认是管子的问题，漏水了，赔他500块钱，他嫌不够，咱们也没办法。”
　　在众人劝解下，14时许，李大爷终于同意打开大门。
　　当天晚上，记者联系到六楼住户马小姐(化名)，证实了售楼处的说法，“这事物业也有责任，我是从他们那里拿的钥匙，他们知道我改管道，还没改完就供水，也没有事先通知我。”
　　(据10月26日某报)

　　专家说法

　　本期嘉宾：吴斌(辽宁法德律师事务所律师)

　　在众人的劝解下，李大爷终于打开大门，放出了被锁的售楼处工作人员。但是，事情还没有结束。这场纠纷还是没有得到解决。李大爷家的损失到底该由谁来赔偿？李大爷锁住售楼处大门的做法对不对？李大爷应该怎样为自己维权？法律专家对这些问题一一进行了解答。

　　问题一：李大爷家被淹谁负责赔偿？
　　吴斌：看开发商和物业是否知道六楼业户改暖气

　　“李大爷家被淹，六楼业户作为直接侵权人，肯定应当承担责任。现在需要考虑的问题是，物业应不应当承担责任。”吴斌律师表示，《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”六楼业户因改动暖气管道，导致供水时管道漏水，把李大爷家淹了，应当为此承担侵权赔偿责任。
　　吴斌律师分析道，楼房的供暖应当由物业公司进行统一管理。在楼房交付业主，并选任物业公司进行管理前，开发商应当负责楼房的管理。所以，如果在李大爷家被淹这件事上，负有管理职责的物业公司和开发商存在疏于管理的过错，就应当承担部分赔偿责任。
　　如果物业或开发商事先知道六楼业户在改暖气，却在暖气管道没有改好封闭之前提前供水，那么就属于疏于履行管理职责，应当与六楼业户一起承担赔偿责任。至于赔偿责任比例，还需要视具体情况而定。
　　而如果六楼业户没有事先通知物业或开发商，而是私自改装暖气管道。那么物业或开发商就是在不知情的情况下正常供水。李大爷家被淹的事，物业公司或开发商就不存在过错，不必承担赔偿责任。

　　问题二：李大爷用这种方法解决问题合法吗？
　　吴斌：被侵权人无权采取这样的手段自救

　　“就算开发商没有让李大爷和六楼业户就怎样赔偿达成协议，李大爷也不能锁住售楼处大门。”吴斌律师告诉记者，法律虽然规定在迫不得已的状况下，被侵权人可以进行“自力救济”，但是要求侵权行为正在继续，或是及时采取行动能够阻止损害结果扩大。李大爷的做法显然不属于“自力救济”。
　　吴斌律师举例说，如果李大爷在发现六楼漏水时，为把管道漏水止住，砸坏六楼业户家房门冲进去，那么还能够算作法律允许采取的“自力救济”措施。但是，李大爷因为不满开发商协调结果锁住售楼处大门，就不能算作“自力救济”，而是违反法律规定限制他人人身自由的行为。
　　吴斌律师表示，即使规定了被侵权人可以采取“自力救济”，法律依然对“限制他人人身自由”的做法进行了严格约束。依据法律规定，即使是合法的债权人，用限制债务人人身自由的方式讨债，也是违法甚至是犯罪的行为。

　　问题三：李大爷应当怎样维护自己的权利？
　　吴斌：可以进行协调，也可以进行诉讼

　　“李大爷可以跟六楼业户和开发商或物业协商处理此事，也可以到法院起诉。不过，应当注意索赔额要在合理限度内。”吴斌律师这样建议。
　　依据新闻报道内容来看，六楼业户答应赔偿500元钱，但是李大爷嫌不够，没同意。吴斌律师表示，当事三方还应该坐下来就这件事情好好谈一谈。如果实在协商不成，李大爷可以到法院起诉，要求法院判决赔偿额。即使没有当时出事的照片，李大爷也可以收集其他证据，证明六楼漏水淹了自家的事实。
　　而关于赔偿额，法律规定侵权人赔偿的范围是被侵权人的实际经济损失，因此李大爷提出的具体数额必须符合实际情况。