超低房价的“小产权房”

　　在楼价居高不下的时候，这个楼盘的超低价位令人心动——1800元/平方米。记者不由联想到近段时间备受关注的“小产权房”，其主要特征就是低价。
　　在某市郊区农村该楼盘的售楼处，记者以买房者的名义，提出要购买一处80平方米左右的住宅。售楼小姐把记者带到了一处78平方米的房间。“78平方米，总房价15万。”她介绍。“为什么这么便宜？”记者问。“土地成本低，因为这块地属于村屯改造项目，是当地政府为改善村民的居住环境而建造的。满足村民需要后，剩下的房子就对外销售了。”售楼小姐回答。
　　“是商品房吗？有没有房产证？”记者继续追问。“不是商品房，房产证是‘绿皮’的。”她接着解释：“其实和商品房区别不大，只是进行交易需要到区有关部门，更名过户也一样。”“买你们的房子可以到银行贷款么？”“不可以！因为这是村屯改造项目，只能到信用社贷款。但信用社贷款利率太高，不划算。”
　　那么，记者调查的这处楼盘是否属于“小产权房”呢？昨天，记者再次打通了该处楼盘的售楼热线。“我前几天去看过你们的房子，担心你们是‘小产权房’。”记者在电话里说。
　　“我们的‘绿皮产权证’是‘大绿皮’，是个人产权，不能到房产交易中心进行交易。”售楼人员告诉记者。他还“保证”：“城里人可以放心购买，因为再过两年，我们这里就变为城市化管理了，房产证也能从‘绿皮’变为‘红皮’。”
　　离开这个楼盘，记者连续走访了几处价位偏低、以“村屯改造”名义进行宣传、只能在“区内”进行交易的房子。售楼员都直言不讳：“我们的建房用地不属于国有土地，是集体土地。”

　　“小产权”不合法

　　不属于商品房，但有“绿皮产权证”，这种产权证究竟是怎么回事呢？
　　记者从有关部门咨询得知：“绿皮产权证”是针对在农村集体土地上建设的住宅，和建设部统一监制、房管部门盖章、针对商品房下发的“红皮产权证”(即房屋所有权证)完全不同。
　　记者打通了已调查的楼盘所在区的房产局热线电话。接电话的工作人员告诉记者：“这种建在集体土地上的住宅只能在农村交流，而且只能在农村人口之间交易。”他强调：“按照目前法律规定，城里人不能买。”他提示：“(城里人)最好不要买这种承诺能发‘绿皮房产证’的房子。因为商品房房屋所有权的合法证件是‘红皮’的。”
　　“根据现行的法律规定，城里人购买所谓的‘小产权房’，实际是购买一种‘有问题的商品’。”沈阳建筑大学管理学院院长、房地产专家刘亚臣教授告诉记者，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。
　　刘亚臣表示，“小产权房”没有国家认可的合法产权，拥有这种产权证的购房人只拥有房屋的使用权，不能像拥有合法产权证的房子一样上市交易。
　　据了解，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”不久前，建设部新闻发言人发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中，明确表示：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。”

　　购买“小产权房”风险多

　　国家建设部新闻发言人曾表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。他表示，目前社会上有些村集体组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这种行为是违法的。
　　有业内人士分析，由于所谓的“小产权房”在建设程序上就违法，买卖双方订立的买卖合同本身无效，合同无效会导致购买者的物权得不到保障。如城里人购买农村房屋后，一旦遇到拆迁，是得不到土地补偿的；根据法律规定，得到补偿的应该是原住户，如果原住户不同意将补偿给你，你也没办法，因为你的购房合同无效。
　　刘亚臣认为，宅基地上的房屋被城市居民购买或者被本村集体组织以外的村民购买，对购房者来说，存在诸多法律风险。首先，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，购买了“小产权房”的人没有合法的产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。其次，“两证”(房屋所有权证、土地使用证)齐全的房屋才能在市场上流通，而“小产权房”由于没有合法的“两证”，因此并不能在房产机关办理过户。同时，在房产的继承、分割等问题上，也无法办理相关手续。

　　无权“小产权”为何有市场

　　当记者在以“购房者”的身份进行调查时，碰上了真正的购房者张先生。他之所以来看这处建在集体土地上的房屋，最主要的一个理由是“图便宜”。
　　“如果我有30万的话，我不但可以把这处房子买下来，还可以用剩下的钱给儿子买一辆车。”看着那套要价15万的房子，张先生很是心动。“到我们这里买房子的人特别多，大部分人就是奔着房价来的。还有一部分人买房子是等着升值，希望赚一笔。”售楼小姐告诉记者。
　　由于“小产权”楼盘大多由村、镇在集体土地上开发，几乎不存在土地成本，因此成本较低，售价远远低于普通商品房的这些“小产权房”价格低廉，自然容易吸引诸多购房者。
　　辽宁同泽律师事务所陈宝龙律师表示，并不是每个购房者都能知情，能够清楚地分辨出房屋建设用地的性质、产权的不同，在便宜外衣的诱惑下，部分低收入者买不起高价商品房，再加上目前经济适用房的投放数量有限，因此，他们购买“小产权房”就成为一种必然选择。
　　业内人士指出，选择“小产权房”，折射出高房价下的一种无奈，同时也反映出市场的不规范和人们认识上的模糊。
　　据报道，在某网站关于“您会买‘小产权房’吗？”的调查中，共有72357人参加了投票，其中59808人选择了如果价格合适，也可以接受“小产权房”。
　　一家网站房产频道作了一份“愿不愿意购买‘小产权房’”的网上调查，结果显示，选择“愿意”者主要是因为“小产权房”的价格比较便宜；同时，大多数人对“小产权房”的不合法性不甚了解。

　　借“小产权房”圆住房梦不可取

　　尽管没有合法的产权证、尽管权益难以得到保障、尽管没有合法产权保证而不能上市或继承……尽管“小产权房”存在如此多的不可靠因素，但低廉的房价，还是使一些城市中的低收入者趋之若鹜。对此，业内人士提示，购房者不能希望通过买“小产权房”来圆自己的住房梦，这种做法不可取！
　　“购房时，不能抱着侥幸的心理，需要谨慎权衡风险。”“购房属于一种市场行为，购房者在购房之前就应该权衡利弊，考虑到可能面对的风险。”陈宝龙说。
　　“农村集体组织之外的人员，要取得居住用房，只有一种途径：这就是在市场上取得，也就是说购买合法的商品房。在集体土地上建设出售给本组织外人员的住宅，属于违法建设。”省建设厅村镇建设处负责人提示：“城里人买房，必须看好《商品房销售许可证》，不能图便宜而忽视了是否合法。”
　　沈阳市房地产交易中心工作人员告诉记者，“在沈阳，分辨房屋产权的方法很简单，您只要登陆沈阳市房地产交易网，把开发商提供的销售许可证号输入相应的空格，就能查到这个楼盘的相关信息，如果查不出来或者有不符的信息，您就得小心了。”

　　小资料
　　帮你认清“小产权房”

　　时下，有一种说法，将国家发产权证的叫大产权；国家不发产权证的，由乡镇政府发证的叫小产权。这种”小产权房“没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
　　按照我国现行法律，集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。一句话，“小产权房”等于没产权。