新闻现场

　　双方为采暖费争执不下 入住80%才给开栓？

　　207户业主交了采暖费，却盼不来开栓。
　　沈阳市于洪区黄河北大街的丽晶书香院小区的开发单位辽宁天住房屋开发有限公司一位姓戴的工程师，给记者提供了一份目前整个小区的入住名单。“整个小区共有306户，入住的已经超过了290户，按照当初跟供暖公司签订的协议，在入住率超过了80%的情况下就应该给供暖了，但供暖公司还没有供暖，因此这不是开发商的问题。”戴工程师说，目前双方的债务关系是，开发商欠供暖公司50多万的挂网费，但对方要求开发商还应交纳空房采暖费10余万元，开发商没有同意，两家僵持至今。
　　“已购房业主选择不开栓，这是业主的正常权利，开发商怎能承担这部分空房的采暖费呢？”戴工程师表示。
　　小区供暖方沈阳市兴和供暖有限公司隋经理表示，这个小区还差近70万元采暖费没交齐，不能开栓。隋经理表示，关键在于空房采暖费，开发商拒绝交纳这笔钱。“协议签的是入住率达80%就开栓，但这不合理。”隋经理表示，自己当时起草挂网协议时，曾明确小区入住面积要达总建筑面积的80%才能开栓供暖，因为采暖费是以面积计算的，“但正式签的时候被改成入住率，成了现在的文字游戏”。目前该小区有207户交了采暖费，累计29.7万元，仅占应收费用的65%，还应该再给供暖公司补16万余元。
　　“事实上，开发商应该为首年采暖埋单。”隋经理表示，开发商对供暖设施有两年保修期，首年开栓实际上是开发商给商品房供暖设备试水运行，开发商应该掏这部分钱。
　　(据11月3日某报)

　　专家说法：

　　本期嘉宾：张庆锐(辽宁金河律师事务所律师)

　　又一个采暖期开始了，住在北方的人都很关心自己家能不能按时供暖，出现问题时谁该为这份温暖负责。上述新闻事件中，由于开发商与供暖公司为空房采暖费争执不下而造成交了采暖费的居民无法得到应有的供暖，那么新小区的这笔供暖账到底应该怎么算呢？

　　问题一：要不要暖气谁说了算？
　　张庆锐：合同说了算

　　2003年年底，建设部等八部委联合发布《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，其中明确提出“城镇供热体制改革试点的指导思想是：稳步推进城镇用热商品化、供热社会化，逐步建立符合我国国情、适应社会主义市场经济体制要求的城镇供热新体制”，并提出“停止福利供热，实行用热商品化、货币化”的四项工作。由此可以看出，供暖行为将完全交给合同来调整。供应热力合同是供热人向使用人供应热力，使用人支付价款的合同。实践中，双方一般应签订书面合同。供热人与使用人未签订书面供热合同，但长期存在供热关系，应认定双方存在事实上的合同关系，而不是无因管理法律关系。供热合同具有不同于其他民事合同的公共服务性、行政强制性和强制继续履行的特点，供暖单位属于社会公用企业，履行供热义务不仅是基于合同的约定，而且是基于有关行政规章和国家政策。
　　热能如今是一种商品，因此上述新闻事件中，已购房业主选择不开栓，不购买热能，这是业主的正常权利。

　　问题二：试运行期间费用谁来担？
　　张庆锐：应由开发商负责

　　供暖设施属于小区的公用设施，归全体业主所有，但开发商应保证小区的供暖设施没有任何问题，然后才能移交给供暖公司，而这就涉及到了一个试运行以及试运行费用的问题。对供暖设施进行试运行的目的是检验开发商的工程质量，确保交付业主入住的房子具备合格的采暖设施，因此相应的在试运行期间所需的费用应该由开发商支付。企业的盈利带有一定的风险性，开发商在投资开发时就应预见到可能存在的各种问题，不能以新小区入住率低、无法交纳足够的供热费为由，不给其他居民供热，因为新小区住不满的情况只是暂时的，出现的短期损失也应由开发商负责。如果有合同约定的情况除外。

　　问题三：入住率达标才能供热吗？
　　张庆锐：尚无此规定

　　上述新闻事件中，开发商与供暖公司争执的一个焦点是“入住率80%”才给开栓。《沈阳市采暖费收缴管理规定》中没有明确关于入住率的规定，但是现在的普遍做法是当入住率达80%左右，供暖单位才给小区供热，这是某些单位自己的行为，但由于热能目前是作为商品化经营，因此也无法强制要求供暖单位供热，还需要开发商、供热公司、业主三方面协商解决。对此，有关部门应出台相关供热补充规定，对于此类问题予以明确。购房者在入住的时候一定要与供暖公司签订供暖合同，对双方的权利和义务进行约定，日后出现问题，合同是保护自己最好的武器。