作客律师：
　　项奎洋(男)
　　毕业院校：辽宁大学法学院
　　执业地点：辽宁人民律师事务所
　　执业时间：6年
　　擅长领域：刑事辩护、公司法务

　　买期房，三年没办下房产证

　　2003年10月，一直想买间房子的刘英光(化名)在各大楼盘考察了一大圈之后，终于挑中一处在建的楼盘，和开发这处楼盘的旭升房产开发公司(化名)签订了商品房买卖合同。合同中写得清清楚楚：房屋总价是40万，刘英光在合同签订之日起立即支付12万元，剩下的房款以办理银行按揭的方式支付。旭升房产开发公司保证在2004年6月30日之前将综合验收合格的房屋交付给刘英光使用，并且保证在房屋交付60日内为房子办好产权登记。
　　签完合同之后，刘英光马上就把12万元首付交到了旭升房产开发公司手里，也很快办妥了银行按揭手续，就等着到时住进新楼了。刚到约定好的2004年6月，旭升房产开发公司就通知刘英光楼房已经可以交付了。刘英光高高兴兴来领房间钥匙，可是当他要求看看楼房综合验收合格的证明文件时，却发现公司里的人对此躲躲闪闪的。
　　刘英光也没往深想，而是一心扑到了装修新房上，很快和家人住了进去，只等着房产证办下来。没想到，这一等就是三年。三年来，刘英光没少到房产开发公司打听，可是每次得到的答复都是：“你再等等。”刘英光等得实在不耐烦了，终于在2006年把这个拖着不给办房产证的旭升房产开发公司告上了法庭。

　　房产商：算我违约，你退房！

　　刘英光向法官表示，他已经得知旭升房产开发公司这三年一直没有完成房屋综合验收手续，所以也一直没有给业主办理房产证。既然旭升房产开发公司当初已经在房屋销售合同中承诺会在房屋交付60日内办理房产证，那就应该为它三年没办下房产证的违约行为负责。刘英光希望法院判决旭升房产开发公司马上履行合同义务，限期30天办好相关手续，把房产证交到自己手里！除此之外，旭升房产开发公司还应当为延期办理房产证支付一笔延期违约金。
　　别看刘英光攻势凶猛，旭升房产开发公司却不慌不忙。他们在法庭上应对道：“我们公司确实没有在约定的时间内办下房产证，不过我们也不同意照刘英光说的办。在合同里我们双方曾经约定，如果我们不能如期履行义务就应解除合同。既然我们一直办不了房产证，那就解除合同吧。”
　　旭升房产开发公司的这番言论让刘英光火冒三丈。这不是在推卸责任吗？再说，现在房价不停在涨，让他退房，吃亏的是谁，大家心里都明白。刘英光又仔细查了一遍房屋销售合同。在密密麻麻的条文中，他真找到这样一条：“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内，取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。”
　　刘英光这时才知道，原来旭升房产开发公司早就在合同里准备好后路了。就算退房真的能多得将近2万元，到时候退按揭、找新房，更加麻烦。在律师指点后，刘英光向法官表示，旭升房产开发公司在交楼时就没有综合验收手续，所以交楼的义务没有完成，此时不应当履行“退房”条款，请法官仔细斟酌。

　　法院判：该给办证，包赔损失

　　经过审理之后，法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。但是，跟据合同约定，被告应在2004年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告却没能提供该楼盘的相关验收合格手续。因此，被告应当先履行完善房屋验收手续的义务。合同中约定的“退房”条件，此时并未发生。因此，法院判决被告旭升房产开发公司在60日内为原告刘英光办理房产证。
　　对于被告构成违约后，应否支付逾期办证违约金的问题，法院这样判决：因为合同中约定的办证期限是交楼后60日，因此被告应当支付被告从2004年9月开始截止到办下房产证的逾期办证违约金。违约金数额按照刘英光已付房款这段期间的银行逾期贷款利息计算。

　　律师支招：房产合同陷阱要看清

　　项律师向记者表示，在这个官司里，我们可以看到房产开发公司在房屋买卖合同中设下了一个陷阱。那就是，事先约定如果房产公司在几年内办不下房产证，买房者可以退房。从表面上看，这似乎是一件有利于买房者的好事。但是现在房价一直上涨，谁会愿意在房子升值后把它按原价退给房产公司？幸亏刘英光发现了房产公司在履行合同时的漏洞，否则想赢这场官司真的很难。项律师提醒读者，在签订房屋买卖合同时，一定要看好其中的每项条款，不要掉进陷阱里。