案情

　　1989年吴淑珍在丹东市振安区五龙背镇购买了一套商品房，并委托独生儿子叶辰代办了购房付款等相关手续。手续办妥后，因吴淑珍年纪大了，购房手续暂时由儿子代为保管。房屋交付后，叶辰提出要用母亲所购买的房屋作为塑料经营场地，吴淑珍表示了同意。
　　1995年5月18日，叶辰以母亲的名义把房屋以55000元的价格卖给了张宝，并订立了房契。同时，把房产证和母亲吴淑珍的身份证复印件交给张宝。双方订立契约的时候，该房屋所在社区管理人员周仁利作为执笔人。
　　签订契约前，周仁利曾找到吴淑珍，让她参与订立房屋买卖合同事宜，但吴淑珍以该事已经让其子叶辰办理为由未去。此后，房屋由张宝占有使用至今。现吴淑珍和儿子叶辰共同生活在一起，且已有三年以上(社区证明)。
　　2007年7月7日，张宝的儿子找到吴淑珍，说其父亲已从叶辰手中将该房买下来了，要求吴淑珍配合过户。吴淑珍拒绝了张宝儿子的请求，而且要求张宝全家立即搬出房子。双方为此发生争执，吴淑珍向振安区法院提起诉讼，要求张宝即时搬出自己所有的房屋。
　　法院审理后认为，原告吴淑珍与其子叶辰之间形成口头委托关系，因此，叶辰与被告张宝之间订立的房屋买卖合同成立并生效，驳回原告吴淑珍的诉讼请求。

　　说法

　　本案中，双方争议的焦点主要是该房屋买卖合同是否有效的问题。而房屋买卖合同是否有效取决于原告之子叶辰是否有代理权。原告吴淑珍购房办证等事宜都是由叶辰办理，之后房屋也由叶辰管理、使用，相关权证也由叶辰保管。在出售房屋时，原告之子叶辰向被告提交了该房屋产权证原件及原告吴淑珍身份证复印件，被告张宝也曾派人邀请原告吴淑珍参与卖房事宜，原告吴淑珍虽然没有去，但根据周仁利的证言并结合当时的具体情况，可以认定叶辰与被告订立房屋买卖合同是经过原告吴淑珍的同意。
　　另外，该房屋已经于房屋买卖合同成立后交付被告张宝占有、使用，被告从成约之日至原告起诉之时已经对该房屋实际占有、并使用已达十余年。在此期间，原告与其子叶辰共同居住了三年以上，说明其母子关系也应该是好的。因此，原告吴淑珍认为在被告之子到原告家中要求原告配合过户之前十多年里对该房屋已经由其子叶辰出售这一事实不知情，理由不足。被告张宝对房屋的占有行为是合法有效的。