读者求助

　　煤价上涨取消采暖费优惠 业主不答应

　　“煤价涨得太厉害，我们实在挺不住了！可是有的业主不同意我们恢复采暖费原价，这可怎么办？”近日，丹东东港市四方建筑工程公司有关负责人向本报打来求助电话，讲述了他们和业主之间因采暖费发生的纠纷。
　　事情得从2000年说起。当年这家房产公司在被招商的农村开发建设了一处商品住宅楼。为了吸引业主购房，除了与业主签订《商品房买卖合同》，房产公司还向业主们出具了一份《购买XX新村商品房须知》(以下简称《须知)》，在《须知》中承诺“采暖费收取标准低于城镇价10%-20%”。小区开始供暖后，公司也一直按照这个标准收取采暖费。
　　近年来，由于煤炭价格不断上涨，房产公司采暖期开始大幅度亏损。因此，2005年冬季公司就在小区张贴公告，取消了打折优惠政策，按照当地政府规定的标准收取采暖费。2006年冬季，公司还把采暖期的成本核算向小区业主进行了公布。小区绝大部分业主都表示能够理解，也按照原价缴纳采暖费。但今年年初，几位业主提出公司做法违约，并要求公司按照当初那份《须知》的承诺收取采暖费，还要求公司退还这几年多收的采暖费。
　　这家公司想问问，当年写进《须知》的承诺算不算《商品房买卖合同》的内容？公司确实像那几位业主所说的违约了吗？公司不能迫于经营压力取消采暖费打折优惠吗？

　　立即帮你

　　情势变更 合同可更改

　　接到这家公司的求助电话后，记者带着公司的几个问题咨询了辽宁良友律师事务所律师李振革。李律师在了解该公司的情况后，对公司提出的问题一一进行了解答。
　　首先，李律师表示，《须知》是房产公司向小区业主出具的，也就是说，是发给特定对象的。那么《须知》从《合同法》角度看，就是一个“要约”。小区业主接受了《须知》，并按照《须知》内容打折缴纳采暖费。小区业主和提供供暖服务的房产公司之间也就形成了以《须知》为内容的供暖合同。双方都应当按照合同约定履行自己的义务。因此，业主主张房产公司违约，是符合法律规定的。
　　但是，业主称公司违约的说法成立，并不代表公司恢复采暖费原价就不对。李律师分析道，房产公司恢复采暖费原价并不是简单的“言而无信”，而是燃料价格上涨，公司实在亏损太多，才迫不得已取消优惠。这在法律上有个专门的名词，叫“情势变更”。“情势变更”是指作为合同法律行为基础或环境的客观事实发生重大变动，导致合同赖以成立的基础丧失，合同当事人不能继续按照原合同约定履行合同义务。
　　依据《合同法》的情势变更原则，“情势变更”发生后，如果继续按照原合同履行义务，会对一方当事人产生“显失公平”的结果。此时为了平衡合同当事人之间的利益，合同当事人可以依据已经发生变更的客观事实更改或解除原合同。既然燃料价格几年间上涨很多，要求房产公司继续按照《须知》打折收取采暖费显然是显失公平的，因此房产公司可以以“情势变更”为由，更改供暖合同，取消打折优惠。