近年来，价格相对低廉的二手房，成为了不少市民的首选，但您是否想过，就在这看似普通的交易背后，却暗藏着一些不为人知的小秘密，让您一不留神就会吃亏上当……

　　No.1中介陷阱

　　花招一：虚报房龄
　　案例回放：前不久，市民马先生通过中介公司购买了一套二手房。当时，中介说这套房是1995年的，可入住后马先生却得知该房是1990年的。于是马先生找中介理论，中介却称是房主撒了谎，自己对此也不知情，吃了亏的马先生觉得，房子的“出生时间”如果差了5年，房价可是要差出不少呢。
　　见招拆招：在二手房的交易中，购房人一定要与卖方接触，调查真实情况，仔细查看有关资料，实地查看房屋。
　　通过中介公司买卖二手房，应审查两方面内容：一是上家的委托价与下家的买价是否一致；二是中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。
　　花招二：房款迷雾
　　案例回放：隋女士通过一家中介公司将自己的二手房卖了出去。签约之后，对方先付一半房款，但对另一半房款如何支付却未明确约定。现在，买主已经入住多时，但另一半房款还是没有踪影，买主告诉隋女士，自己已经交纳了全部房款，并出示了交款凭证。于是，她找到了中介公司，可中介公司支吾了半天，也没说清房款的下落，现在拿不到房款的隋女士十分着急。
　　见招拆招：买卖双方如果对具体的付款方式不重视，产生纠纷后，受损失的一方只能自认倒霉。
　　双方签订买卖合同时，应对付款流程、方式和时间作出明确、具体的约定。买房人如果将购房款交给中介公司再转交卖方，应先审查中介公司的资信状况。特别是不能将购房款交给中介公司的个别职员，以防止他们卷款潜逃。
　　花招三：假装权威
　　案例回放：2008年初，佟女士通过中介看好一处二手房，并和房主、中介一同协商该房屋的成交价格，而在交纳了“订金”后，中介公司却一直以各种名义拖延过户，签约两周后，佟女士被告知房屋已经出售，而中介公司也拒绝退还“订金”，突如其来的变化让佟女士只有寄希望于当初签订的合同和手中的“订金收条”来维护自己的权益。
　　见招拆招：我国《合同法》确定买卖的定金只有“一定”的“定”，一旦买卖未成交，损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿。关于房屋交易的有关法律条文，买卖双方如果不是业内人士，一般不会有太多的了解，所以，一些不良中介就会假装权威，以说服买卖双方，趁机行骗。
　　花招四：空手套白狼
　　案例回放：为了能够买到自己心仪的房子，市民张先生的购房经历可谓一波三折。前不久，张先生准备购买一套二手房，一家房屋中介的工作人员称有一套标价22.5万元的房子，几经周折后，张先生终于见到了房主。房主自己诉苦说，这套房子自己标价是20万，并留了2万元的还价空间，预想18万左右成交；中介却挂牌22.5万，致使房子一直没能卖出去。
　　与此同时，另一家房屋中介也向张先生介绍了一套房：实际面积80余平方米的一套二手房，要价26万。张先生要求与房主见面，但房屋中介公司迟迟未作安排。过了几天，房屋中介打电话来说，房主降了5000元。但张先生私下了解到，这套房子的市场价在23万左右。于是张先生明确表示不愿再谈，要谈就和房主谈，这笔交易便不了了之。
　　见招拆招：这是中介行业最惯用的欺骗手法，同时也最容易使消费者上当。整个房屋交易过程中，中介不让买卖双方面对面商谈，并把卖方放出的价格有意抬高。如果成交，他们不仅多赚了佣金，而且还“空手套白狼”，从中获利。对于这种情况，购房者切记要捂紧自己的钱包，不见房主不交钱。

　　No.2房屋也“重婚”

　　案例：市民孙先生经过千挑万选终于看中了一套二手房，为了表示自己买房的诚意，在与房主签订购房合同的同时，当场交纳了定金。可让孙先生没有想到的是，就在合同刚刚签订不久，单位却提出要把孙先生调到外地的分公司工作。一边是工作上的安排，一边是自己刚刚交纳了定金的房子，面对抉择，迟疑许久的孙先生选择了去找房主退房退定金，房主却以孙先生违约在先拒绝了，而且，没过几天房主便将此房卖给了别人。
　　律师支招：购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案中，买房人孙先生违约在先，房主可不退定金。但如果孙先生没有以书面方式明确表态不履约，则房主在未解除合同也不退定金的情形下将房子卖给他人的行为就违反了合同。所以，孙先生可通过法律诉讼追究其违约责任。
　　对于房主而言，若买房人提出退房或解除合同，应要求买房人提出书面解约的申请或声明，以保全对方违约在先的证据，然后才可以将房子卖给第三人。否则很可能被对方反将一军，告你一房两卖，并要你双倍返还定金，那麻烦可就大了。

　　小贴士
　　二手房交易之过户登记

　　1、办事机构：房地产交易权属登记中心
　　2、审批要件：
　　(1)《房屋所有权证》原件；
　　(2)《契证》原件；
　　(3)《国有土地使用证》；
　　(4)卖方夫妻有效身份证明；
　　(5)卖方婚姻状况证明原件及复印件1份；
　　(6)买方有效身份证明；
　　(7)买卖双方中有未成年人的，须提供监护人证明及公证处出具的不侵害被监护人合法权益的《公证书》；
　　(8)买卖双方中有无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，须提供监护人证明及公证处出具的不侵害被监护人合法权益的《公证书》；
　　(9)委托的提供《委托公证书》及公证处认证的委托人身份证明、婚姻证明等相关材料的复印件1份，受托人有效身份证明原件及复印件1份；
　　(10)房地产转让合同及《沈阳市房地产转让登记发证申请表》(房产部门提供制式文本)(填写完整，无涂改，双方加盖公章、法人章)；
　　(11)拍卖成交的提供《拍卖成交确认书》及报纸刊登的《拍卖公告》整版原件(实际工作需要)；
　　(12)房地产交易管理机构认为应该提供的其他证明材料(《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第六条第四款)；
　　(13)买方为购房落户或拆迁户购房的请参照相应作业指导书，双方为赠与行为的，须对赠与行为进行涉外公证。

　　【律师有话说】
　　四招减少二手房买卖纠纷

　　纠纷：卖后反悔
　　许多纠纷是由于买卖一方在交易房屋后、办理过户手续过程中发现，房屋价格又变动了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。
　　预防方法：买卖双方在签订合同时，不但要约定成交的价格，还要约定好双方的违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。
　　纠纷：不信任
　　交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。
　　预防方法：买卖双方都要在交易时，充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好找专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
　　纠纷：中介捣乱
　　由于买卖双方常常通过中介机构建立联系，进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时，所表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。
　　预防方法：买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
　　纠纷：隐瞒信息
　　当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后被另一方发现从而提起诉讼。
　　预防方法：购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。

　　二手房交易之应缴税款

　　▲契税：普通住宅征收房屋成交价的2%的契税；非普通住宅则按4%征收。
　　▲印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%.
　　▲营业税：购买时间在五年内的房屋需缴纳的营业税为成交价×5%；五年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
　　▲城建税：营业税×7%
　　▲教育费附加税：营业税×3%
　　▲个人所得税：能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，应纳税额=(转让收入额-房屋原值-相关税费-合理费用)×20%；对于未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应纳税额=转让收入额×1%。