新闻现场
　　
　　得知承租的房屋换了“东家”，手握合同的戴先生认为自己应该享有优先购买权。
　　2005年3月15日，大连的甲公司作为一楼房的所有人，授权其下属单位物业公司与戴先生签订《商业用房租赁合同》，合同约定：物业公司将该楼一层西侧大厅建筑面积470平方米房屋出租给戴先生，租赁期限自2005年4月1日起至2012年3月31日终止。合同签订后，戴先生将合同约定房屋装修成一家超市进行经营。
　　2007年11月5日，甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，甲公司将该楼(建筑面积为6659.53平方米，土地面积为2735.89平方米)出售给乙公司。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2007年11月29日、12月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。
　　今年2月，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向戴先生的超市发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。
　　接到函后，戴先生才得知房屋整体已经售出，他认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权，因此甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议是无效的。

　　专家说法

　　本期嘉宾：张立刚(辽宁正时律师事务所律师)

　　问题一：戴先生是否享有优先购买权？
　　张立刚：承租部分房屋的承租人不享有整体房屋的优先购买权

　　张律师表示，戴先生承租的只是该楼的一小部分，面积约为470平方米，该470平方米为戴先生租赁权的客体，现在的情况是该楼系整体转让，因此出租部分与转让部分不属于同一标的物。戴先生对整体转让的楼房不享有优先购买权，其关于甲公司与乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的想法也是不正确的。

　　问题二：如何界定“优先购买权”？
　　张立刚：正确诠释“同等条件”是关键

　　民事法律中的优先购买权是指公民、法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的优先性主要从“同等条件”和“购买时间”两个方面得以体现。所谓“同等条件”主要指在出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面优先权人与其他购买人相同。正确诠释“同等条件”是处理此类事件的关键。
　　张律师认为，现代汉语词典对于“同等”的解释是“相同、一样”，同等条件是相同条件下承租人享有优先购买权，应当为绝定相同，而非大致相同。上述事件中，甲公司整体出售面积为6659.53平方米的整栋楼，蒋某只在其中承租470平方米的一间房屋，条件并非相同。

　　问题三：“先买权”和“所有权”谁重要？
　　张立刚：所有权利都受法律保护

　　所有权的行使在非“同等条件”下不受先买权的干预。张律师表示，法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价，因此附上“同等条件”，出卖人的合法权益就会得到保障，不至于因优先购买权的行使而遭受损害。
　　按照法律规定，所有权是绝对的、排他的，其绝对性、排他性是“在法律规定的范围内自由支配标的物并排除他人干涉的权利”，包括占有、使用、收益、处分。因此，所有权人处分多少，采用何种方式处分，希望获得的收益是多少，这都是所有权人主观上行使所有权的行为，任何人无权干涉。
　　张律师表示，法律设定承租人的先买权，并无意侵害所有权人的权益。从法理上讲，法律不应在保护一种权利的同时损害另一种权利，所有的权利都有获得法律保护的资格和机会。
　　就上述事件而言，只有甲公司选择将建筑物分割出售时，戴先生才有就其承租部分的优先购买权；而不是戴先生因为承租楼房的一间，而导致甲公司丧失将建筑物整体出售的权利。