交完定金没买成房子

　　去年春天，锦州市民吴先生听说某单位要卖其所有的一套房子，就找到某单位领导协商，表示想购买这套房子。经过几次洽谈，双方达成了共识，某单位同意将此套房子卖给吴先生。但是，关于房屋的价格问题，则由某单位开会决定。
　　达成了这个协议，吴先生很高兴，同年5月，他交给某单位现金2万元。同时，某单位领导出具了收条写明：“吴某某定买我单位A房屋，现交定金2万元”。
　　定金交了，吴先生对房子的装修和用途开始了谋划。随后，经某单位领导同意，吴先生取得开A房屋的钥匙并对该房屋进行了维修，前前后后花了维修费3000元。正在欣喜之际，一个坏消息让吴先生气愤至极。原来，在吴先生维修房子期间，某单位通过召开职工代表大会，决定以22万元价格出售吴先生想买的这套房子。得知这个消息后，吴先生与某单位又开始了商谈，但就此价格双方没有达成买卖协议，这意味着吴先生买不成这套房子了。
　　本以为能顺利购得房子的吴先生将某单位告上法庭。

　　是否形成买卖合同？

　　一审法院认为，某单位所写的关于处理A房屋的书面材料，只是与吴先生达成买卖的意向，但双方并没有形成真正有效的买卖合同，双方就价格未作约定，须通过职工代表大会决定。因此，某单位对吴先生所交2万元应予返还，对吴先生经某单位同意维修房屋的投入，应予给付。法院一审判决：被告锦州市某单位返还原告吴先生2万元定金，给付维修费3000元。
　　一审宣判后，吴先生不服，以原判认定事实和适用法律错误，本案应适用定金罚责，要求双倍返还定金为由，提起上诉，请求二审依法改判。

　　是否适用定金罚则？

　　锦州市中级人民法院认为，吴先生与某单位协商，预购买该单位的A房屋，交给某单位定金2万元，其事实属实。某单位领导出具的条子上写明：吴先生同意购买A房屋，某单位同意处理。就价格是否合理可通过职工代表大会决定，并有某单位领导的签字：处理A房屋必须通过职工代表大会通过。但双方并未就价格作出过明确的约定。
　　其后，某单位通过职工代表大会确定了A房屋的价格后，其远远高于吴先生的出价，双方没有签订买卖合同。同时，吴先生也没有提出不能订立买卖合同是某单位原因的证据。因此，吴先生要求锦州市某单位双倍返还定金2万元，没有事实依据。锦州市中级人民法院终审驳回上诉，维持原判。
　　(感谢锦州市中级人民法院孙德江协助采访)

　　[律师提醒] 定金罚则有说道

　　辽宁华建律师事务所律师田野表示，定金是担保表现形式之一，为金钱担保。依我国《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。《担保法》第八十九条规定，定金的法律效力表现在两方面：债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力；在发生违约的情况下，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。