“按揭”贷款失败 定金能不能退
疑惑
王先生一家三口住一间小平房，买一套新居成了全家人的梦想。但天文数字般的楼价，让王先生“望房兴叹”。得知可通过“按揭”方式向银行贷款购房时，王先生便动用了全部积蓄，同开发商签订了合同，并支付了2万元的定金，其余款项通过“按揭”由银行贷款垫付。但天有不测风云，由于王先生因车祸致残最终没有得到“按揭”贷款。这时开发商通知他：由于没有贷款，必须一次性付款或分期付款。王先生已身无分文，想解除购房合同，要开发商退还其定金，开发商却以他违约为由而不返还定金。王先生不知如何是好。
解析
在“按揭”贷款买房的过程中，类似王先生这种情形的很多。
付款方式是购房合同的主要条款，如果当事人明确约定只以贷款方法购买房屋，贷款不成而采用分期付款或一次性付款，实际上就是对原合同条款的变更。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”而开发商没有与客户协商一致，却要求客户按他们的方案付款，这显然是不合法的。所以，对于开发商的通知，王先生完全有理由拒绝。银行贷款是王先生付款购房的前提条件，由于银行现在不愿提供贷款，导致购房合同不能履行。履行购房合同的前提和基础不存在，根据《合同法》的诚实信用原则王先生有权解除合同。
提示
消费者通过“按揭”方式买房时，如果与银行没有达成借款协议，可以解除购房合同，如果支付定金，开发商应当将定金退还消费者。
不满意想退房 按揭贷款咋解决
疑惑
蒋先生和王先生碰到的情况正好相反，蒋先生通过银行顺利得到贷款，并同开发商签订了购房合同，各项手续也都办齐了，蒋先生只等着乔迁新居。尚未住进新居，蒋先生就发现房屋建筑质量严重不合格。蒋先生坚决要求退房，像蒋先生这种情况能退房吗?退房后，他的贷款是否需要归还银行呢?
解析
退房实际上是买房者作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，因此肯定是可行的。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房，这是错误的想法。根据我国《合同法》第九十四条规定，只要开发商出现了交房严重逾期或房屋质量不合格等情形，买房者就可以依法解除购房合同。因此，蒋先生完全有理由退房。
退房以后，蒋先生“按揭”贷款怎么办?一些消费者有一种模糊的认识，即“按揭”贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以“按揭”贷款也不用还了，这种认识肯定是不对的。买房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买房者虽然不买房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。由于购房合同被解除，开发商从买房者处取得的所有购房款项均应返还。买房者申请的银行“按揭”贷款，也是购房款的一部分，应一并返还给买房者。买房者应依据个人住房贷款的有关规定，与银行协商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
实际上，这种还款方法在理论上是可行的，实践中却很难操作，因为买房者所购房屋已经向银行作了抵押。如果买房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买房者所购房屋。但此时房屋已不归买房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益，开发商绝不会吃这个亏。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于买房者首付款的部分直接退还给买房者，属于买房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买房者已向银行提前还款。依据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第三十条之规定，抵押人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物返还抵押人，借款合同终止。
提示
通过“按揭”方式购房的买房者，即使获取了银行的贷款，但发现房屋质量严重不合格时也可以退房，但一定要将贷款返还给银行，无论是通过自己还是开发商都是可行的。
按揭买房 “小鬼”当家谁担责
疑惑
张先生与王女士于1995年登记结婚，于1997年生育一子张某。2005年7月，张先生与王女士商议，为逃避将来可能要缴的遗产税，两人决定以张某名义购房，以便直接将房产证办至张某名下。同时，两人还以监护人身份以张某名义向某银行办理了按揭贷款30万元购买该房产。房屋买卖合同与银行按揭贷款合同均在房管部门办理了登记备案手续。前不久，因张先生与王女士拖欠银行按揭贷款，银行遂起诉至法院，请求判决归还按揭贷款及利息，同时请求法院确认其对张某名下房屋享有抵押权，对该房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。银行对张某名下的房屋享有抵押权吗？
解析
关于父母以未成年人名义购房的问题。实践中，很多父母担心日后征收遗产税，避免麻烦，他们直接以未成年人的小孩名义购房，这种操作虽不被法律所禁止，但相关问题也须引起大家的重视。就拿本案的房产抵押来说，虽然购房合同写的是小孩张某的名义，但房款是由张先生与王女士出资，也就是说实际上房屋应当归张先生与王女士所有，并不属于张某的个人财产。故张先生与王女士作为张某监护人以张某名义向某银行办理按揭贷款30万元，并未侵害张某的合法权益，其抵押行为合法有效。
提示
以未成年人名义购房，将使得所购房屋的二手交易(如出卖、抵押贷款等)难上加难。现实中，只有纯粹为了未成年人的利益如出国留学、支付上学费用、重大疾病等重要情形时，房管部门才允许该房进行二手交易，否则，不能上市流转。
小贴士：“按揭”购房注意啥
公积金：
申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么公积金账户上的余额即为零，这样借款人的公积金贷款额度也就为零，也就意味着借款人将申请不到公积金贷款。
提前还款：
在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且借款人归还的金额应超过6个月的还款额。
还款困难：
还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当借款人在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理借款人的延长借款期限申请，但是，借款期限变更按规定只可办理一次。
撤销抵押：
贷款还清后不要忘记撤销抵押。当借款人还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
保管合同：
不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与借款人签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，应当妥善保管合同和借据。