陷阱

　　陷阱一：买到被查封的房子

　　案例：方先生看中了地处闹市区的一套商品房，2004年他与开发商签订了一份商品房买卖合同，购买了该小区一层的一套房屋。由于是现房，合同签订当日，开发商就交付了房子。合同上约定的门牌号与开发商交付房屋的门牌号相符，但实际上开发商却在门牌号上动了手脚，方先生对此并不知情。安稳地住了几年后，直到方先生去办理产权证时才被告知，该房已被法院查封，不能办理产权证。
　　支招：
　　购房人遇到此类情况时，需要调查房屋被查封的实际情况。
　　如果买卖前房屋已被查封的，购房合同就是无效的。根据《合同法》的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。购房人如果遇到这种情况，可以通过调房、购买被拍卖的房屋或者要求出售人赔偿来解决。
　　如果房屋是在买卖后被查封的，购房人就需要查询：该房屋是否办理了商品房预售合同登记备案手续，或者商品房预售登记，或者开发商是否办理了房屋权属初始登记。如果已经办理，那么法院的查封就是违法的，购房人可以持相关证明向法院申请查封异议，请求法院予以解封。
　　提醒市民一定要在购房前到房管部门查询房屋的真实情况，对房屋准售的面积、楼层、性质都要处处留心，避免日后产生纠纷。

　　陷阱二：合同中的“文字游戏”

　　案例：一提到购房合同，气愤不已的赵女士就有一肚子的苦水要吐。当初赵女士在购买某花园房屋时，购房合同中约定，开发商交房时，该房屋的配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。在《商品房使用说明书》“装修标准”中载明：“厨房配炉具和大功率热水器”、“卫生间配备有淋浴花洒、坐便器”。同时，在该公司的售房广告单中也载明承诺“配炉具和大功率热水器”。
　　但后来，赵女士等购房者发现，开发商在其预收的天然气安装费中，竟扣除了炉具和热水器费用，赵女士等人要求开发商返还这部分费用。但开发商则称，合同中所说的“配”并不等于“送”，赵女士没想到，只因一字之差，竟然给自己带来这么大的麻烦。
　　支招：《商品房使用说明书》作为合同的附件，与合同具有同等效力。在该说明书中载明有厨房“配”炉具和大功率热水器，卫生间“配”淋浴花洒、坐便器等内容，在一份合同文件中对同一个“配”字应作出同样的解释。既然开发商对卫生间设备未另行收取费用，那么对厨房设备同样不应该另行收取费用。在日常生活中，普通人对“配”的理解，“配”就是“送”，不需另行支付价款，该认识符合司法习惯。
　　本报提醒，对合同文本要“拿放大镜”读：“例如交房付款，到底是先交房还是先付款，就会有不同理解，上了法庭谁都可能输官司”。在签合同时要特别注意付款、交房和违约条款，以及双方在办理房产证中的责任划分和合理期限，同时，应当保留不能按期办理房产证时退房的权利。

　　陷阱三：“进口电梯”与“杂牌货”

　　案例：新房交付了，兴奋的马女士拿着钥匙去看新家，走进电梯时，马女士兴奋的表情却突然间消失得无影无踪，只见所谓的“进口品牌电梯”不但款式陈旧，而且空间十分狭小，简直比国产电梯还不如。
　　原来，去年马女士购置了一套小高层，在跟开发商签订的购房合同中清清楚楚地写道：“整幢楼的公共电梯采用进口品牌”。签了合同后，高枕无忧的马女士只等早日住进新房了。
　　马女士找到开发商要求赔偿，开发商以没有约定品牌为由拒绝。她发现该楼盘还有20多名业主与她情况相同，而另外30多名业主，由于在合同中与开发商约定了电梯的品牌、型号，得到了相应的赔偿。
　　支招：对小区配套、装修材料、室内基本设施的规定不明确，是购房合同中比较普遍的问题。购房者应事先要求开发商在合同中注明所用设施的品牌、型号；如果是绿地，要有明确的范围、面积、所在方位等；如果是精装修房，不要过于相信样板房，对装修材料和配置的电器、厨卫等设施，要一一注明品牌、型号、颜色、款式等，还要约定违约责任。

　　陷阱四：格式合同

　　案例：张先生看中了某楼盘，开盘后，他也订购了一套，眼看着楼房越建越高，张先生真是满心欢喜。
　　但没过多久，该楼盘因工地发生重大事故，停了一段时间，导致交付时间整整推迟了两个月。张先生见自己利益受损，决定向开发商索赔，但开发商却称，合同里面说了，因不可抗力造成的工期延误，开发商不承担任何责任，合同中还约定，施工事故就属于“不可抗力”，因此我们没有违约。张先生听了却不知道如何反驳，他想知道自己现在应该怎样做。
　　支招：对这种“不可抗力”，购房者应该要求开发商一一列明哪些属于不可抗力。若开发商已事先在合同中加入了“不可抗力”的因素，要一一问清楚，对一些可以克服的因素则应该要求开发商从合同中删去，如市政配套的批准与安装的延误、施工中发生的意外事件等。

　　对策

　　№1：要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但更重要的是要时刻保持警觉。要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。
　　№2：要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称。为此，消费者要摆正心态，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和经济损失。
　　№3：要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题弄清楚；希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。
　　№4：要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察，一般也很难通过个人的努力弄清问题的症结所在。因此，如果发生了对自己不利的事情，或者预料到风险可能到来时，为有效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。

　　购房小贴士

　　购房前，应该审查房屋的权属。律师建议可按如下的步骤审查。
　　第一步：查询房屋有没有之前被开发商出售。
　　可以到房屋所在地建委房屋权属档案科查询有无该房的商品房买卖合同备案。
　　第二步：查询房屋有无被抵押或查封等情况。这也需要到档案科调查。
　　第三步：到实地考察房屋的状况，如是否有人居住，房屋质量是否存在问题，是否有其他不良情况存在等。