小业主 越来越多

　　不久前，小蓓家在沈阳市铁西区买了套新房，业主不是爸爸妈妈，而是年仅16岁的小蓓。还没成年就已经拥有了自己的房产，这在眼下已不是什么新鲜事儿。
　　根据民法通则，18岁是成年人和未成年人的分水岭。所谓“娃娃业主”，就是指18岁以下，没有完全的民事行为能力，已经拥有房屋产权的业主。
　　“反正将来孩子结婚也需要房子，早晚都得买。”小蓓父母的话听起来也有一定道理。
　　辽宁同格律师事务所陈宝龙律师分析说，在现实生活中，父母想以自己未成年子女的名义购置房屋，究其原因大致有以下几种：担心遗产税将来会增收，以规避税收为目的，直接使用子女的名义购买；为逃避债务，转移财产，直接将房产登记在子女的名下；不愿露富、隐匿财产，把房产登记在子女名下；夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下；为子女上学、就业等提供便利，购房后可能将户籍迁至该住所。
　　“过早替未成年子女购置固定资产，在转让、抵押贷款时，麻烦事多多，总之得不偿失。”陈律师说。

　　业主未成年 房产交易烦

　　陈律师表示，房屋买卖涉及的金钱数额、法律责任较大，所以未成年人不具备进行房屋交易并签订相关法律文书的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其签订相关的法律文书并进行房地产产权过户交易，其过程较一般的房产交易要复杂得多。

　　买房：被视为一种赠与行为

　　案例：近日，沈阳的丛先生为让女儿上个好小学，欲在学校周边购买一套商品房，而且还想在房产证上只写他5周岁女儿小悦的名字。
　　陈宝龙律师认为，根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为。像丛先生这样买了房子并署自己女儿的名字，被视为一种赠与行为。丛先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人小悦的户口簿或出生证以及小悦监护人的身份证明，并到公证处公证以上关系。备齐以上资料后，丛先生可到房产部门办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小悦的名下。

　　合同：父母中任何一方签字

　　案例：葫芦岛市绥中县的张女士告诉记者，她儿子今年刚满16岁，是高中二年级的在读学生，她在沈阳某楼盘选中了一套房子，因为自己没时间在沈阳与家乡之间来回跑，便委托亲弟弟张先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，就等着将来办房证之后给孩子在沈阳“买房落户”了。可是，过了没多久，开发商方面通知张女士，已经签订的购房合同无效，必须重新签订合同，弄得她一头雾水，不知个中原由。
　　沈阳市房地产交易权属登记中心一名工作人员说，以未成年人名义购房签订合同时，必须由其法定代理人(即法定监护人，一般是父母)签字，或者事先由其法定代理人到公证处办理委托购房公证，否则，其他人代签合同无法备案，日后也就没法办房产证。由其法定代理人签字时，应提供户口簿等能证明当事人关系的证明，而且购房合同备案后，不得撤销。

　　贷款：留神遭遇资金门槛

　　案例：刘星从外地到大连创业多年，眼看自己三岁大的宝宝到了要上幼儿园的年龄了，为了让孩子有安定感，刘星打算在大连买房子。刘星买房的提议得到了妻子王敏的积极响应，说实话他们俩的积蓄加在一起付首付还是没什么问题的。刘星建议以儿子刘乐乐的名义购买房屋，妻子王敏却觉得不妥当，儿子这么小能买房吗？
　　陈宝龙律师说，无论是无民事行为能力还是限制民事行为能力的未成年人，在实施民事法律行为时都应由其监护人代理实施，否则会被认定为无效。
　　在签订房地产贷款合同时，可以参照签订房地产买卖合同的方式。但由于未成年人不能独立进行民事活动，没有偿还贷款的能力，如果买卖合同约定房屋的购买方仅仅是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清全部购房款方能交易。

　　“娃娃业主” 面临四大法律问题

　　相对于成年业主而言，“娃娃业主”对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异，其中也存在着不少隐患。根据辽宁同格律师事务所陈宝龙律师介绍，主要包括四大法律问题。
　　水电费缴纳不便。“娃娃业主”将给物业管理及水、电、煤等的缴纳和管理带来诸多不便。因为房屋的所有权人是所谓的“娃娃业主”，所以物业管理和水、电、煤等的户主就当然是这些“娃娃”，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤等费用的又往往是父母等监护人，这就给将来物业管理公司及水、电、煤等的提供者和事实上的费用缴纳者之间发生复杂的纠纷埋下隐患。
　　离婚时易出纠纷。夫妻离婚时，可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是这些“娃娃业主”，而实际上出资买房的人是其父母。因此，从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。
　　财产权属不能忽略。“娃娃业主”成年后，可能会和父母发生财产权属纠纷。虽然房屋的产权人系孩子，或者和其父母共有，但实际上并不是其出资购房。当“娃娃业主”成年后，由于其不履行赡养父母的义务或者其他种种原因，父母想收回其房屋时就会因存在法律障碍而无法收回该房屋。
　　所购房不能随意处置。父母作为“娃娃业主”的法定监护人，不能任意处置该房屋。但是，该财产的实际购房人是“娃娃业主”的父母等监护人，若由于其他实际困难确实需要暂时在该房屋上设立抵押或者出售该房屋时，将会受到上述法律条款的限制。特别是遇有家庭矛盾时，将会更加使得监护人处于进退维谷的两难境地。
　　陈律师解释说，处置房产会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房产所得款项必须全部用于抚养未成年人，否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产，房产部门一般要求当事人提供合法的证据(如对有关事项进行公证)，否则，房产无法转让。