案例一
　　小区车库成了公司停车场

　　张先生是个车迷，对自家的轿车爱不释手。所以他下定决心，买新房子一定要找个带车库的小区！2007年9月，张先生选中一处带地下车库的住宅小区。但是，人算不如天算，今年年初新房建成入住了，开发商承诺的车库却没了影。
　　其实，开发商在小区里建了地下车库，可是出出进进的都是小区附近一家公司的车。张先生一打听才知道，原来开发商已经把车库卖给了这家公司，成了公司专用停车场。于是，张先生的爱车只能继续过着“露天停放”的生活。和张先生一样冲着车库才买房的业主不在少数，开发商的做法让大家很气愤。小区业主委员会成立之后的第一件事就是找开发商说道车库的事情。
　　几次协商不成，业主委员会把开发商告上了法院，要开发商把车库还给小区业主。

　　判决：小区业主有权优先使用车库

　　法庭上，以张先生为首的业主委员会拿出一份关于小区楼盘的《建筑工程规划设计要点通知书》。通知书中明确写道：“其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。”业主们证实：开发商在销售住宅时也承诺小区配建地下车库供业主停车。因此，开发商不顾业主需求，把车库卖给他人的行为构成违约。
　　最终，法院认定开发商无法拿出证明车库属开发商所有的证据，车库归全体业主所有。开发商无权出售小区地下车库，应将车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

　　说法：车位有“共有权”

　　随着私家车拥有量的增加，关于车库的纠纷也层出不穷。小区里的车库和车位到底归业主还是归开发商？又该怎样在业主间分配？我们可以从《物权法》中寻找到答案。
　　关于划定车位的小区内道路，《物权法》规定很清楚：“小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但是，这并不表示业主可以随意在小区道路上停车。因为随意停车在自己方便的同时也侵犯了其他业主的共有权。
　　这部分车位可以由业主大会或业主委员会向业主出租，由此产生的收益投入到业主共同财产中的维护和养护中，比如用于支付小区管理人员工资和道路维护等。此时，物业公司可以代为收取租金，但租金的分配应由业主大会或者业主委员会来完成。
　　小区公共道路的车位毕竟有限，想要使用开发商规划的车库和车位，业主必须早作打算。根据《物权法》的规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免以后的争议。

　　案例二
　　新生意经：车库变商铺

　　在一排车库中，这扇卷帘门打开，开出的是一辆轿车，那扇卷帘门打开，就是一家水果店。陆女士眼看自家小区的车库逐渐变成商铺，不由得皱紧眉头。陆女士居住的小区车库挺多，都设在每栋楼的一楼。开发商的本意是最大限度满足小区业主的停车需求。可是，一些业主把车库买到手，就开始动起心思来了：车库在一楼，位置绝佳，适合做生意呀。小区业主这么多，出出进进的不都是客源吗？于是，车库改成的商铺陆续开张，食杂店、水果店、书报点应有尽有。陆女士楼下的车库甚至还变成一家小吃部，整天烟火缭绕。另一方面，车主没有车库停车，就把车随便停在小区道路上，给小区居民带来不便。
　　陆女士曾经找过楼下车库的主人，对方却觉得自己把车库租给别人做生意并没有错。“当初我也是花不少钱才买下这个车库的，总得捞回本吧。再说，这是我家的车库，我想怎么用就怎么用，别人管不着！”
　　不堪其扰的陆女士把车库业主告上法庭，请法院还自己一个清静。

　　判决：车库恢复原样

　　法院在审理后认定，《物权法》规定，小区车位车库应首先满足业主需要。目前，该小区业主的停车需求并没有得到满足，车库不存在饱和问题，不应改做他用。而且改变车库用途时需要上报规划部门审批，否则即使是产权所有人也不能随意改变车库用途。
　　法院最终判决陆女士楼下的车库主人收回车库自用。

　　说法：车库要先可停车用

　　《物权法》明确规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的停车需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。把自己的车库变成商铺，这个主意看似不错，其实已经违法。
　　从《物权法》的立法精神来说，小区车位车库应首先满足业主需要，不能随意改变用途。从另一个角度讲，商用房和民用房是有区别的，不能混用。否则会干扰民用房业主的正常生活。因此，民用改商用是不符合法律规定的，即使是产权所有者也不可以随意改变房屋的使用用途。

　　从头细说：车库到底归谁？

　　车库到底归谁这件事，直接牵扯到车库怎么使用。这个问题有两个答案，一个是归开发商所有，一个是归全体业主所有。区分的关键是：看车库的建筑面积有没有列入公摊。
　　一种情况是地下车库的建筑面积没被分摊，开发商单独取得了车库产权。在此情况下，消费者可以买这样的车库并拥有产权。开发商应按照“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁”的原则，对小区车库进行处置。
　　另一种情况是地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊。这时，车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有。因此，开发商显然无权向任何人(包括本小区内业主与小区外的其他人)出售车位，但物业公司可以就地下车库的车位提供停车服务，停车费收入在扣除必要的车库管理成本后应纳入维修基金中，并专款专用。

　　本报提醒
　　看清问题 给爱车找家

　　本报提醒读者，如果想给自己的爱车找个家，在购买车库前以下几个问题一定要弄清：

　　合同写的是买卖还是租赁？

　　有的开发商在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同,只与业主签租赁合同。根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位车库(就是所谓的销售使用权)，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

　　合同中有没有特殊说明？

　　在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位车库的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的特殊说明，地下车位车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
　　如果地下车位车库面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。

　　开发商能不能办车库产权证？

　　有的地下车位车库属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。还有一种现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益,用建筑物的地下空间改造车库，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。
　　衡量车库可否销售的惟一标准是能否办理产权证(或有无预售许可证)，消费者在购买车库时一定要注意索要产权证，若购买的车库不能办理产权证，则说明该车库是不能销售的。