业主王牌 拒交物业费

　　案例一：
　　房子漏水，物业费免谈！
　　小张去年新买了一套商品房顶楼。谁知才入住一个月，他就发现自家天花板一到下雨天就漏水。小张几次找小区物业维修房屋，小区物业也派人来他家楼顶修了几次。可是，每逢下雨，天花板还是照样漏。楼顶三番五次漏水让小张气愤不已。今年物业上门催交物业费，小张就没给物业公司的人好脸色：“我家楼顶都漏一年了，你们一直没给修好，还好意思跟我要物业费？”就这样，小张一直不肯再交纳物业费。直到物业公司将包括小张在内的几名拒交物业费的业主告上法庭，小张才慌了神。
　　法院最终判决，小张因为房屋质量问题拒绝交纳物业费的做法不符合法律规定，物业公司有权要求小张交纳物业费。

　　律师点评
　　不能拿物业费说事
　　小张住了一间总漏水的房子，心情肯定不好。不过，他不能迁怒于物业公司，拿物业费说事，因为这里面牵涉到不同的法律关系。房屋漏水是房屋质量问题，是小张和房产开发商之间在履行商品房买卖合同时出现的问题。拒交物业费是小张和物业管理公司之间履行物业服务合同时出现的问题。两个合同不能混为一谈。
　　小张的想法是，用物业费抵消房屋漏水给自己造成的损失。但是《合同法》中关于“抵消”的条款明确规定，“抵消”必须是发生在互负到期债务的双方当事人之间。在这一案例中，小张和房产开发商、物业管理公司分别存在债权。债务关系，不能发生“抵消”。
　　房屋漏水是房屋存在质量问题，小张可以主张房产开发商承担违约赔偿责任，但不能把责任转嫁给只提供物业服务的物业管理公司。

　　案例二：
　　看丢自行车，拿物业费抵债
　　小赵也是个不肯交纳物业费的业主。他的理由是：自己两个月内在小区里连丢三辆自行车，物业管理公司根本不中用。小赵入住的小区是有保安看守的，可是不知道为什么，小赵放在楼下的自行车却频频丢失。小赵丢第一辆自行车时，小区保安还到他家仔细询问了丢车的时间和地点，答应帮着找。可是，直到小赵买了第二辆自行车，第二辆自行车再次被盗，小区保安也没把第一辆自行车找到。就在小赵和小区保安理论的时候，小赵新买的第三辆自行车也步前两辆的后尘，丢了……
　　忍无可忍的小赵冲到物业办公室和物业的人大吵了一架，坚持要物业公司赔偿他的损失。可是，物业公司却不肯掏钱。“既然你不肯赔钱，那就拿物业费抵债吧！”小赵打定主意后，再没有交过物业费。直到物业公司也忍无可忍，把小赵告上法庭，法院判决小赵应该交纳物业费。这场各持己见的纠纷才终于落下帷幕。

　　律师点评
　　别对物业服务太苛刻
　　小赵觉得，既然小区里有保安，就应该是绝对安全的。出了事就应该由物业公司埋单。而实际上，在物业公司充分尽到保安义务的情况下，小区内发生财产被盗事件，应当由侵权人负责赔偿被害人的损失。也就是说，小赵丢自行车的损失应当由偷车人负责赔偿。
　　只要物业公司按照物业管理合同约定的内容安排足够数量的保安，保证保安巡逻的时间和路线，在履行保护小区治安环境的过程中没有明显过失，那么小赵丢车的责任就不由物业公司来承担。小赵也没有理由用拒交物业费的方式为自己挽回损失。

　　物业王牌 停水停电扣钥匙

　　案例一：
　　停水停电催交购房款
　　董女士所在小区的物业公司是房产开发商组建的独立法人单位。一天，一张奇怪的告示贴在了她家单元的大门上。“由于该楼某单元某层某户董某某分期付款购房，入住后至今没有付清剩余房款，现对该住户停水停电。希望该住户尽早交齐房款。”这张落款是房产开发公司的告示果然很快变成了现实。董女士家一下陷入了没水喝、没电用的窘境。董女士十分不满物业公司的做法，找到物业公司理论。物业公司却无奈地解释，这是他们的“上级”房产开发公司要求他们做的。
　　董女士只得找到房产开发商，答应会尽快交齐房款。房产开发商也马上表示会立即为她家恢复供水供电。但是，董女士还是觉得憋气。怎么自己没交房款，竟然被物业公司用停水停电来威胁？

　　律师点评
　　物业不能替开发商“开枪”
　　在这个案例中，物业公司也犯了混淆法律关系的错误。董女士没有交齐剩余房款，属于没有履行她与房产开发商之间的商品房买卖合同。在这件事上，身为独立法人的物业管理公司并没有任何理由加以干涉。对物业管理公司而言，只要业主董女士按时交纳物业管理费，他们就应当按照《物业管理服务合同》提供完善的物业管理服务，其中包括保证水电等设施设备的良好使用。因此，物业管理公司为董女士没有履行商品房买卖合同而对其停水停电，是不符合法律规定的做法，也是违背合同义务的做法。
　　既然董女士没有交纳剩余房款，那么房产开发商可以通过要求董女士承担违约金和利息，甚至要求解除购房合同等方式催交房款。而物业公司只能在董女士拒交物业管理费或是欠交水电费时，按照物业管理协议的内容停止对其供应水电，决不是听从房产开发商的调遣，成为开发商的“武器”。

　　案例二：
　　用钥匙换物业费
　　戴小姐买的新房建成了！她兴冲冲到房产开发商那里取钥匙，却被告知要先交一年的物业费。戴小姐看了开发商出示的《物业管理服务合同》，觉得物业管理公司提供的服务太少，要的价码太高，不同意交这笔物业费。负责发钥匙的工作人员冷着脸对戴小姐说：“你要是不交物业费，那就别领钥匙，先回去吧。”
　　戴小姐很纳闷，盖好房子按时交房是房产开发商应尽的本分，怎么非要把房门钥匙和物业费挂钩呢？发钥匙的工作人员告诉戴小姐，物业公司就是开发商组建的，他们是一家。所以，收物业费也是他们发钥匙部门的事。但是戴小姐还是不能理解。尽管她为尽快拿到钥匙交了物业费，但心里还是堵得慌。

　　律师点评
　　物业不能“搭车”收钱
　　就像戴小姐说的那样，交钥匙是开发商的义务，收物业管理费是物业公司的权利。把这两种关系搅在一起，的确挺乱套。物业公司用“扣钥匙”的方法收物业费，是借了房产开发商的“刀”威胁业主。这张王牌看似管用，实则违法。
　　在商品房买卖这个法律关系中，房产开发商的权利是收取购房款，义务是交付房屋。只要业主交纳了购房款，就有权利得到房门钥匙。而在物业管理服务这个法律关系中，物业公司的权利是收取物业费，义务是提供符合约定的物业管理服务。如果业主拒绝交纳物业费，物业公司可以用停止物业服务的方式来要求业主交费，但是不能动用“扣钥匙”这个手段。
　　即使物业公司和房产开发商是一家，开发商也不能以业主完成物业管理服务合同中的义务作为交付房屋的条件，否则就是变相增加业主的合同义务和责任，是不符合《合同法》规定的。总之，这种行为是一种违约行为，也是对业主权益的侵害。