只存在于楼书中的“美景”

　　“在如茵的绿地上与孩子共度美好时光，在室外游泳池享受畅游的乐趣……尊贵领地，高尚生活的真实滋味。”面对楼书上这样的描述，以及精美的示意图，您是否会产生买房的冲动？
　　前段时间，沈阳的张小姐拿着一份注有“现房”的楼书来到某楼盘现场，让她惊诧不已的是，楼书上最让她心动的“毗邻清澈小河，河边绿草茵茵垂柳拂面”的美景，竟然只是一条小水沟和稀稀落落的几棵小树。
　　房屋朝向不好，可以写成“冬暖夏凉，别具一格”；没有阳台可以解释成“避免了尘土进屋，扩大客厅的实用空间”；卧室偏小可以说成“大厅小房、国际潮流”……楼书里究竟有多少“水分”？
　　“随着‘眼球’经济的到来，为吸引购房者的目光，开发商往往在楼书上大做文章。”辽宁同格律师事务所陈宝龙律师说，丰富多彩的色泽配以精美的图片，再加上散文诗一般的解读，一份精美的楼书可以轻而易举地牵着一些购房者的鼻子走。

　　精美楼书暗藏三大陷阱

　　肖伟(化名)在沈阳一家广告公司从事电脑设计制作工作，“每次房交会前，都有一些楼盘找我们做楼书”，在他看来，“楼书其实就是那么回事，当不得真”。肖伟透露，房地产开发商在房交会或项目未开工之前，会拿过来一大堆资料，包括项目规划图、户型图、效果图以及相关的文字资料。广告公司根据其要求拿出让开发商满意的创意和方案。对于开发商提供的图片，广告公司要通过电脑进行效果处理。图片上如果有影响美感的东西，如乱七八糟的电线、墙体上的污迹等等，都可以通过电脑删掉。一般实景图片的背景往往会很乱，或是很暗，也可以用电脑打扫、添亮。
　　针对楼书中出现的诸多问题，陈宝龙律师提醒广大购房者，楼书中有三处极易出现侵权，这也是一些开发商在楼书上惯于使用的伎俩。
　　“无中生有” 是指开发商在对其楼盘进行宣传时，对于一些周边环境以及配套设施进行无中生有的宣传。比如有的开发商在楼书上写明了配套设施包括运动会所，但在一期楼盘开发完时，购房者也不见其踪影，开发商推脱说将于二期楼盘建造，诸如此类“猫捉老鼠”的游戏，总是不断地上演。
　　“夸大其辞” 这是一些开发商在制作楼书时喜欢玩弄的另一花招。对于一些处于地段不太好的楼盘，开发商为了提升楼盘价值，往往夸大其辞。本来楼盘周围只有一些商铺，却故意说成商业区，将一些普通的商业区描绘成商业中心，将交通站描绘为城市交通枢纽。
　　“夸耀粉饰” 这一点无论是在楼书的图片上还是在文字上，都能够得到体现。一些示意图和合成图，与所建楼盘没有任何关系，对于一些普通地段硬是冠以“黄金地段”之名。

　　律师支招
　　写进合同才有法律效力

　　张小姐告诉记者，在她感到“上当受骗”后，曾向售楼小姐询问为何小区旁边没有楼书中提到的“清澈小河”，没想到对方指着楼书下的一行小字，张小姐定睛一看，原来上面写着“本广告中显示的图片、文字、数字等全部内容仅供参考，一切以房屋实际情况为准”。
　　张小姐表示自己很难接受这样的解释，同时她也想通过本报了解一下，开发商提供的楼书究竟有没有法律效力，一句“以房屋实际情况为准”是否可以让开发商免责？
　　陈宝龙律师指出，辨别楼书是否具有法律效力，先要区别两个概念，即“要约”与“要约邀请”。要约是指希望和对方订立合同的意思表达；要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表达。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但是，在实际操作上，对以上条件的司法界定非常严格，因此比较难于执行。消费者在购房时应该尽量要求开发商将楼书条款加入正式合同中。
　　辽宁金正律师事务所孙金宝律师表示，《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。消费者在购房时应该将楼书条款写入正式合同中，要求开发商就楼书条款做明确承诺；同时，还应该要求开发商在正式合同中具体、明确地注明开发商的违约责任。

　　本报提醒
　　教你看懂楼书

　　眼下的售楼书越做越精美，但距离实际也越来越远。楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。
　　看方向：有些房地产项目的楼书首先会明确“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。
　　看文字：销售单上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等日后也可能会发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。　
　　看户型：过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

　　【短评】
　　商无信不富

　　相信很多人小时候都从父母口中听过“狼来了”的故事，心里也会想到一定要做个讲诚信的人，否则就会被狼吃掉。这或许是中国孩子最早受到的有关诚信的教育。
　　但在做这期报道时，一位熟谙房地产开发的业内人士对记者直言，没有哪个开发商会主动把不利于自己楼盘的信息告诉购房者，不故意误导已经算是“有职业操守”了。
　　当有的购房者在精美炫目且注水的楼书的诱惑下，用辛苦积攒下的血汗钱买了一套没达到开发商承诺的房子时，难道吃亏受损的只是购房者吗？开发商真的就得了便宜了吗？
　　一个企业品牌的建立需要十几年甚至几十年，而它的倒下，或许只需要一件事。想飞得更高、更远，请珍惜你的羽毛。
　　人无信不立，而商无信不富。谨记！