案例一

　　自家花园成“黑户”

　　青青的草地，雪白的栅栏，看着售楼处沙盘上一楼楼前的小花园，黄女士怦然心动。她一直向往每天清晨闻着花香醒来的田园生活，这样的日子仿佛就在眼前。善于察言观色的售楼小姐伺机进言：“我们这个楼盘最受欢迎的就是一楼带栅栏的小花园，既能防盗又能种花种草。一楼带花园的房子卖得特别火，你要是看上了就得抓紧时间，要不就买不着了。”黄女士实在喜欢这个小花园，于是决定买下一套48万元的一楼房屋后，又掏出5万元买下自家窗前的一座小花园。
　　焦急等待了一年后，黄女士如愿搬进了新家。看着窗前那一片郁郁葱葱，黄女士的心情非常舒畅。可是，很快，她的好心情在办理房产和土地证件的时候消失殆尽。开发商明确告诉她，小花园虽然归她使用，但是办不了土地证。眼看自家小花园成了没有“户口”的“黑户”，黄女士心里特别憋屈。
　　“开发商凭什么拿了我的钱，不给我的小花园办证？”不甘心吃这个哑巴亏的黄女士找开发商理论，开发商却一副“你不要无理取闹”的表情：“不就少个证吗？不耽误你用就行呗。小区里那么多买花园的，除了你也没有人一定要我们给办证啊。反正我们真的办不下来证，你逼我们也没用。”话说到这一步，也没有商量的余地了。不过开发商如果以为黄女士能就此罢休，那可就打错了算盘。较真儿的黄女士真就把开发商告上了法院。

　　法院判决：“黑户”花园得退货

　　事情在法庭上摊开，该露的也就藏不住了。原来，所谓的一楼业主私人花园，就是小区的公共绿地，应当归全体业主共有。《物业管理条例》第二十七条也明确规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。所以，这座楼盘的开发商没有权利把属于全体业主的公共绿地卖给个人。办不下来土地证很正常。
　　按照《合同法》的规定，开发商无权将自己没有处分权的小花园卖给业主。所以，所谓的“小花园买卖协议”是无效的。法院最终判定合同无效，开发商不仅要将黄女士购买小花园的5万元钱退回，还要支付相应的利息。

　　律师点评：小花园姓“公”不姓“私”

　　小花园看似在个人窗下，其实是全体业主共有的。而开发商早在卖房前就已经把社区公共绿地的土地成本计算进了整座楼盘的成本中。所以，当开发商卖出房子后，小花园的成本就已经收回。再次单独把小花园卖给业主，实际上是用全体业主的地赚了双份的钱。所以，姓“公”的小花园怎么也不能归个人所有。
　　当然，一楼业主细心料理楼下的空地是为小区添绿的好事。不过，自己料理的小花园必须经过全体业主或业主委员会同意，小花园也不能影响邻居的日常生活。

　　案例二

　　美丽的花园变公路

　　和黄女士掏钱买小花园相比，刘女士家的小花园是随房赠送的，没花钱。不过这个小花园也给她带来一大堆麻烦。刘女士当初买房时，和她同住的婆婆就一再要求，一定要找个带小花园能种地的房子。东挑西拣之后，刘女士果然找到一套赠送花园的一楼房子。虽说一楼房价比其他楼层高，但是见婆婆特别喜欢这个小花园，她还是毫不犹豫地掏了钱。
　　开发商在房屋买卖合同中只字未提小花园的事，不过刘女士并没有在意。她心里想，小花园就在自家窗下，还能飞了不成。可是，她没想到，她家刚住进新房不久，小花园真的就飞了。
　　一天下午，一纸通知贴到了刘女士家的门上，要刘女士把自家小花园的东西收拾收拾。原来小区外的马路要拓宽，小区临街的一片地已经被征用，其中就包括刘女士家的小花园。看着自家小花园被推土机夷为平地，刘女士很是不舍。毕竟一楼潮湿、挡光，房价还高。她当初买房为的就是这个小花园。现在小花园没了，家里人心中都好像空了一块。
　　小花园没了，总该得点补偿款吧？刘女士到有关部门一问，得到的答案却让她震惊：因为刘女士拿不出小花园的产权证明，所以不能得到任何补偿。刘女士这才明白，为什么开发商不在房屋买卖合同中提小花园，原来所有的玄机都在这里！事到如今，她只能为自己的疏忽大意暗自后悔。

　　律师点评：“赠送花园”不算数

　　对买一楼房屋的业主附赠小花园是开发商惯用的促销手段。一楼房屋因为潮湿、管道容易返水、采光易受影响、噪音干扰多等原因并不受欢迎。正是开发商承诺赠送小花园，让一楼房屋成了受业主，尤其是老年业主欢迎的抢手房。不过，这种看似诱人的赠送背后却有着一个巨大的产权隐患。那就是，这些小花园实际上是属于小区全体业主的公共绿地，并不能单纯归个人所有。
　　所以，尽管刘女士表面上拥有了一个自己的小花园，但是这个小花园从产权上来看并不属于她个人。一旦出现土地被征用等情况，刘女士无法为自己争得相应的补偿。
　　以后，再有开发商打出“赠送花园”这样的广告，想买房的人心里就要多合计合计了。要知道这样的赠送，是不算数的。

　　《物权法》定下的规矩

　　如果说之前小花园到底归谁所有还可以争论一下，《物权法》生效之后，这个问题就已经完全失去了争论的价值。《物权法》已经明确了建筑的区域权属，并规定了全体业主如何管理共有部分。该法第七十条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
　　《物权法》第七十六条还规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
　　正是《物权法》的这两条规定，让开发商赠送“小花园”彻底成了无法实现的谎言。只有经过小区业主的同意，小花园这样的公共部分才能交给个别业主管理和使用。开发商无权决定，各家窗下的绿地到底归谁使用。

　　提醒

　　怎样合法“拥有”小花园

　　虽然“有点田”是不少人的生活梦想之一，但是既然《物权法》已经规定小区内的公共绿地归全体业主所有，这个梦想也就不太可能实现了。不过，“不求拥有，只求使用”倒是可以实现的。
　　按照《物权法》规定，有权决定“小花园”由谁来使用的并非开发商，而是代表全体业主的业主委员会。所以，业主委员会可以制定小区公共绿地的使用方式和使用规则，比如将一楼业主窗下面积多大的绿地交给业主使用；业主使用绿地时种植植物限高多少；是否收取适当费用等等。只要业主委员会通过决议将一楼业主窗前的绿地交给业主使用。那么，业主就能够“拥有”全由自己打理的小花园了。