质疑：被“套”住的定金

　　前段时间，鞍山市的马女士看中一处楼盘后，很快便与开发商签订了认购书，约定购买该小区内的一套房屋，还爽快地交了20000元定金。随后在和开发商商谈细节时，马女士才得知一些具体情形。原来，该小区的地块使用性质为商业用地，这意味着它的使用年限只有50年，而住宅用地的使用年限则是70年。
　　“这不是糊弄人嘛！”马女士认为使用年限的缩短与她的购房初衷相违背，因此不愿签订正式购房合同。可是开发商称，就算不签正式合同，20000元定金也不退还。无独有偶，近日，家住沈阳市铁西区的张女士给记者打电话表示，想退掉刚刚认购的房子，却要不回来当初的定金。
　　据了解，目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，都会要求购房人签订认购书，交纳认购款。“签认购书其实也是给购房者一个缓冲期”，铁西区某售楼处一位姓李的工作人员给出了这样的解释。李小姐表示，买房先签认购书，主要是考虑到购房者在筹备首付款时需要时间，同时也可以让购房者再斟酌自己的决定，“一旦签了购房合同，经国土部门备案了的话，房产便要通过国土部门‘解锁’才能再卖，退房程序就要复杂得多了。”

　　释惑：并非买房必经程序

　　认购书是一种什么性质的文件？它是否具有法律效力？记者在采访中发现，对于这个问题，法学界存在着不同的声音。
　　有律师表示，认购书其实是意向书，是为将来的交易做准备。既然只是“意向”，作为购房合同的主要条款并未达成，那么从法律上说合同就没有成立，不具有法律效力，对双方也不具有约束力。
　　另一种观点认为，认购书是担保合同，应从属于主合同，主合同是将来购房者与开发商之间可能签订的正式商品房销售合同。但由于在签订认购书时，主合同的签订是一个尚未发生的行为，因此认购书不具有法律效力。
　　还有一种观点则认为，认购书是一个独立存在的法律行为，是一种平等主体间的行为，遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则，只要行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者公共利益，就是一种合法的民事行为，自然具有法律效力。
　　记者查阅相关资料后发现，认购书在某些情况下可以直接转化为正式的商品房买卖合同。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款)，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　辽宁同格律师事务所陈宝龙律师表示，我国现行的法律和地方性法规中还没有关于“认购书”的准确定义，也没有买房前应当签订认购书的法律规定。因此，签订“认购书”并非买房的必经程序。所以，如果可能，买房人在确定要购买的房屋后，最好直接签订购房合同，这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。

　　揭秘：陷阱条款大起底

　　“现在的认购书中存在着不少的陷阱，购房者一不留神就可能导致权益受损。”本报维权律师团的多位成员总结了其中常见的几大陷阱条款，并逐一点评。
　　陷阱条款一：先交纳首付款，后签署商品房买卖合同，逾期交纳首付款，定金不予退还。
　　律师点评：首期房款的支付是商品房买卖合同的主要内容。如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求买方支付首期房款，而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。
　　陷阱条款二：无论任何原因，卖方不出售房屋的，只需无息返还定金，不承担其他责任。
　　律师点评：这是一则明显的霸王条款，开发商旨在免除自身责任，排除消费者的主要权利。按照《合同法》规定，这种由开发商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。
　　陷阱条款三：缺少抵押保证条款。
　　律师点评：根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况。开发商的告知义务是保障消费者知情权的重要手段，因此，对房屋的重要情况，如产权状况(有无抵押等)，开发商应积极履行告知义务而非消极履行，如没有明确、主动告知消费者相关情况的，应视为没有履行告知义务。如果消费者在不知情的情况下买到抵押房而要求退定金，开发商同样必须承担相关的法律责任。
　　陷阱条款四：买方交纳律师费500元，中介服务费1500元，煤气初装费1500元，可视对讲系统费用1800元，契税1.5%，物业维修基金房价的2%等等。
　　律师点评：由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据《合同法》第四十条规定，根据格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，上述问题符合《合同法》规定的显失公平、或以胁迫、欺诈手段签订合同，属于效力未定的合同，消费者可以在一年内行使撤销权，开发商也应该把定金退还给消费者。

　　提醒：慎签认购书 掏钱手别快

　　陈宝龙律师提醒说，首先，消费者在购房之前，要对自己希望购买的楼盘作充分的了解，最简单的办法就是查一下“五证”、“两书”是否齐全，必要的时候应当请专业的律师对该楼盘的土地性质、抵押与否以及对该开发商的资信作充分的调查。
　　陈律师表示，根据以往经验，部分开发商在资金不足的情况下总会将土地使用权抵押给银行，购房者在并不知晓的情况下购买了该楼盘的房子，如果开发商不能够期限内解除抵押的话，银行即对该房屋有优先受偿的权利，在抵押期满开发商仍不能够偿还欠款的情况下，银行则有权对该楼盘进行拍卖并对价款享有优先受偿的权利，购房人轻则拿不到房产证，重则对收购房屋有丧失所有权的危险。因此建议这样的楼盘最好不要购买，更不要签订预售认购书。
　　其次，在购房之前购房者切忌听信售楼人员的一面之词，“购房者可以要求把自己认为重要的售楼小姐的口头承诺写进认购书里”，陈律师认为，购房者一定要亲自对自己想购买的房屋作细致的调查，尤其是在购买现房时，不仅要考虑室内的布局是否与约定的相符，更要注意整个小区的实际配套设施是否与小区规划图一致。
　　最后，在签订认购书时一定要慎付定金。“许多开发商都掌握了消费者急于购房的心理，过分夸大自己楼盘的销售情况，督促购房者尽快签约付款。购房者应当保持冷静的头脑，不要轻易支付定金。”如果开发商坚持要求支付的，陈律师支招说，在合同中约定所交付的款项为商品房预付款而非定金，只要合同中没有明确规定为定金，就不适用定金罚则，在购房合同不能签订的情况下，就可以要求开发商无条件返还已经交付的房款。