案例一
　　转手之后就赖账？

　　曲线救房：公司转个人

　　兴达房产中介公司最近促成了一笔好生意，为想在闹市开个产品展示店的鹏翔公司找到了合适的房子。房主肖先生对鹏翔公司开出的房价也很满意。等房款交齐、房产过户，兴达房产中介公司就可以理直气壮地从买房的鹏翔公司手里拿佣金了。在兴达房产中介公司的安排下，卖房的肖先生还和买房的鹏翔公司外加兴达房产中介公司签了1份房产买卖合约，约定在3个月内办理房款交付和房产转移等手续，房产登记当天，由买房的鹏翔公司支付兴达房产中介公司佣金1.5万元。
　　安排大家签了合约之后，兴达房产中介公司开始耐心地等待1.5万元佣金进账。可是，没想到房产登记那天事情竟然有变。就在离合约约定的最后期限还有3天的时候，肖先生和鹏翔公司去房产交易中心办理房地产买卖合同的拟签和房地产转移登记手续，却被告知资料不齐全，两个字：拒签！肖先生当场翻脸，明白地跟鹏翔公司的代表王先生说，要是不能在合约约定的期限内把手续办下来，违约金他们拿定了！为了平息肖先生的怒火，也为了按时履行合约，王先生勇敢地站了出来，抢在约定期限的最后一天，交齐房款，把房产转移到了自己名下，总算解决了这场危机。
　　兴达房产中介公司听说两家办房产登记手续时出了差头时，心里也咯噔一下。不过因为王先生的英勇举动，事情总算有了个好结果。兴达房产中介公司在长出了一口气之后，就按照合约约定，向鹏翔公司要1.5万元的佣金。可是，鹏翔公司却像根本没这回事一样，对兴达房产中介公司不理不睬。
　　想赖账？没门！兴达房产中介公司也没客气，拉着鹏翔公司和王先生到法院讲理去了。

　　激辩：佣金到底给不给

　　法庭上，兴达房产中介公司一顿痛诉，恨不得把鹏翔公司和王先生赖账不给的丑恶嘴脸全面展示给法官看。不过，鹏翔公司和王先生也是一肚子理，把“不给不给，就不给”的道理说得头头是道。
　　鹏翔公司说，当初和兴达房产中介公司、卖房方肖先生签订合约，答应事成之后支付佣金的是鹏翔公司没错，可是最后掏钱买下这个房产并非合约中的鹏翔公司，而是独立的个人王先生。既然鹏翔公司没买房子，房子也没有过户到鹏翔公司名下，公司凭什么按照合约支付佣金？
　　王先生也拒绝支付这笔佣金，理由是：自己虽然一直代表公司处理房屋买卖事务，但是自己并非签订合约的合同主体。因此，即使最后是由自己买下房子，也不需按照合约支付佣金。另外，鹏翔公司无法在合约约定期限内办理房屋登记手续，是因为缺少一份“境外公司购买房产资格认证书”。而这与兴达房产中介公司没能提供专业服务无法脱离干系。王先生购买房产只是权宜之策，不久房子还要转售给鹏翔公司，这个过程必然伴随着巨大的税款损失。因此，兴达房产中介公司无权再主张收取佣金。

　　判决：买主换人 合同无效

　　法院最终的判决结果令原告兴达房产中介公司很失望：合约无效，佣金泡汤。法院的判决书说得明白：从合约的签订主体看，有支付佣金义务的买房方是鹏翔公司，并非王先生个人。虽然合约上有王先生的签名，但他只是鹏翔公司的代表。从合约履行的效果来看，以鹏翔公司为买房方的交易目标并没有实现，因此支付佣金的条件并不具备。
　　因为最终是王先生和肖先生签订并履行了房屋买卖合同，而兴达房产中介公司并非该合同双方的经纪人，所以该公司无权要求买房方王先生支付佣金。

　　案例二
　　夫妻买房“二人转”

　　夫买房？妻买房？

　　老温心眼儿特别多，多到无论办什么事，脑子里都比别人多转好几道弯儿。这不，在找房产中介帮忙买房时，他就和别人不一样。老温想找个带自家小花园的二手房，他委托的房产中介还真上心，全城跑了一圈之后，真给他找到好几处符合条件的房子。东挑西拣之后，老温终于看中了一处房子，在房产中介的办公室里，老温、卖房的小赵和房产中介签了一份购房合约。密密麻麻的合约里有一条，就是老温和小赵房产登记当天，老温要交给房产中介1万元佣金。
　　拿着合约，老温开始琢磨起来了，怎么才能不交这笔佣金呢？就在老温绞尽脑汁的时候，他老伴王嫂兴冲冲地跑过来，要老温带她去看新房。看着一脸笑容的老伴，老温计上心头，他笑眯眯地和王嫂商量：“老伴，这房子你买得了。”王嫂一听这话，当时一愣：“家里的东西不都是你把着吗，这回咋想起我了？再说，都是花咱家的钱，谁买不一样？”老温把头摇得像拨浪鼓一样：“不一样，不一样，差上1万块钱呢……”
　　没等老伴明白，老温先直接找到小赵，说自己老伴在家闹情绪呢，非要把房子落她名下，老温不答应，就不跟他过了。小赵是个实在人，经不住老温几句劝，很快就点头答应了。不过小赵也挺明白，说这事得告诉房产中介一声。房产中介一听老温要把房子落到老伴名下，也没为难老温，只是拿出份主体变更确认书，让大伙儿把自己的名字签一签。
　　到办理房产登记手续时，老温带着王嫂一起去的，手拿写着房主是王嫂的房产证，老温心里这个美呀，心想：这下好了，房子没落到我名下，当初的合约不算数了，1万元的佣金也省了。
　　老温打定主意不给佣金，房产中介催了他几次，他就当没听见。直到法院的传票送上门，老温这才发现，原来房产中介压根不想吃这个哑巴亏。

　　法庭上：“耍花招”对“确认书”

　　在法庭上，老温还是坚持自己的主张，房子不是自己买的，当初签的合约没成真，自己没有义务交佣金。说到这里，老温举着写了王嫂名的房产证，一脸钻了大空子的得意。
　　可是，房产中介也举起了一份文件，坚持要老温交佣金。这份文件就是当初老温签的主体变更确认书。这份确认书明确的内容是：房产过户时产权人由老温变更为王嫂，变更后的产权人将继续履行合约中买房方应履行的义务，而老温要对其履约承担保证责任。那么，王嫂应当履行包括支付佣金在内的义务。而王嫂一直没履行义务，作为保证人的老温，就应当代替她履行。

　　判决：夫妻间转手 佣金不能赖

　　主体变更确认书的条款写得明明白白，上面还清清楚楚地签着老温的名字，法院最终判决老温按照约定支付1万元佣金。老温这才明白，自己的那点小心思全都被房产中介看在眼里了。人家根本不惧他动脑筋，原来早就有了“兵来将挡，水来土掩”的对策。

　　转手有认可 佣金赖不掉

　　辽宁法德律师事务所律师吴斌告诉记者，现在买卖房屋时找房产中介的现象很普遍。房产中介也确实在促成房屋交易成功和保证房屋买卖安全上起到了很大作用。不过，房产买卖双方在与房产中介公司签订三方合约后，房产最终没有落到买方名下的事情也很多。这时，房屋中介公司该不该向买卖双方或是实际买房人收取佣金，就成了一个不可回避的法律问题。
　　上面讲的两个案例有相似的地方，可是结局却完全不同。除了一个案例中当事人是个人与公司，一个案例中是夫妻双方等实体的法律问题之外，决定案例结局的关键性证据，正是一纸房产中介公司认可合同主体变更的确认书。因此，对于房产中介公司而言，当出现买方主体变更这种大事时，一定要及时让房产买卖合同当事人签订书面的确认书或补充协议，明确合同的具体履行对象和佣金由谁支付等问题。
　　只要有了相关的确认条款，就算买主不停更换，房产中介公司也可以安心地坐收佣金了。
　　而对于买房者而言，如果没有看中，或是没有最后拿定主意，就千万不要轻易签订包括房产中介在内的三方合约，否则房产中介的佣金是不能随便赖掉的。