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该为公摊面积交物业费吗?

来源:辽宁法制报 | 作者:记者 张乐悦 | 发布时间:2016-08-12
消费者认为公摊部分不应收取物业费 律师:按合同办事
 
  “有的房子公摊面积占30%,有的就很少,公摊面积的标准是什么?为什么公摊面积还要交物业费?”对于公摊面积如何计算,以及物业费的收取问题,记者日前进行了调查。
 
  名词解释 
 
  公摊面积即公用分摊建筑面积,指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中,一般也简称公摊面积或公摊。包括电梯井等一些公共使用部分。
 
  疑惑
  公摊面积到底该不该收物业费?
 
  新建小区即将办理入住,可在办理预缴物管费时,到底是按照建筑面积还是实际面积来缴?这样的问题,这些天一直困扰着市民曹女士。
 
  曹女士告诉记者,在沈阳市和平区长白西路的新房正在办理入住。可是缴物业费时,曹女士认为“物管公司预收的物业费是按照建筑面积算的。可我家的实际面积还不到建筑面积的85%。为什么不按照实际面积来收取物业费呢?”
 
  曹女士的房子虽说近110平方米,但实际面积只有90平方米。曹女士认为,套内面积才是业主享受到的权益,因此依据套内面积缴费,更为合理一些。
 
  曹女士的观点得到了一部分业主的认同。同在一个小区的刘先生认为依据实际面积缴费是有道理的,毕竟小区的公摊面积不属于住宅面积。
 
  日前,记者来到位于沈阳市和平区的积水住宅裕沁府,售楼小姐告诉记者,现在裕沁府平均价格为19000元/平方米。项目优惠是全款98折,贷款99折,认购3万抵10万,周边配套设施齐全。每层楼有两个客梯、一个货梯,每户分摊面积为30%左右。
 
  记者在沈阳市于洪区的金辉湖畔里白山路售楼处了解到,该楼盘距丁香湖公园步行仅五分钟距离,售楼小姐告诉记者,现在买房很划算,因为每户都有超大面积赠送,大概在8-12平米左右,这样算下来公摊面积就非常小了。
 
  现状
  仍按建筑面积售房
 
  随后,记者走访了沈阳市内多个小区发现,目前大部分小区在收取物业费的时候都是按照住户房产证上的建筑面积来收取,也就是将公摊面积算在里面了。只有少数几个小区是扣除了公摊面积来算物业费的。物业费到底该如何收才合理?小区物业的管理者说法不一。
 
  和平区南五马路一家物业公司相关负责人告诉记者:“物业费的收取标准并不采取政府统一价,根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价,且小区业主都可以与物业服务企业进行协商,确定最终的收费标准。目前我们小区都是按照购房合同上面的建筑面积来收的,没有扣除公摊面积。收费标准是每月每平方米1.5元。我知道有小区收取物管费是扣除了公摊面积的,但没听说过只按公摊面积收取物管费的说法。”
 
  和平区一家物业公司工作人员也表示,部分售价高昂的高档楼盘,是按套内面积收取物业费,按照国家物业管理条例的有关规定,除非合同有特别约定,正常情况下,按照房屋的建筑面积收取业主的物业管理费。因此,物业管理公司按照房屋建筑面积收取小区住户的物业管理费是合理的。“其次,住户买房时,都会分摊一部分公共面积。对于这部分公摊的面积,由于物业管理公司每天都要维护和管理,所以业主应该支付该部分的物业管理费用。”
 
  某楼盘一名不愿透露姓名的销售经理表示,目前沈城在售楼盘基本上是按照建筑面积来计价的,公摊都有一定的比例。即使是按套内面积计价,公摊面积还是要摊到房价中,开发商是不会承担公摊面积成本的,按套内面积计价的话必然每平方米价格要高一些,结果“羊毛还是出在羊身上”,购房者无论是按建筑面积买房还是按套内面积计价买房,都直接或间接承担了公摊面积成本,这种计价方式只是给购房者一个心理安慰而已。所以,这种“换汤不换药”的售房方式没有什么实际意义。
 
  解惑
  应依据合同处理纠纷
 
  “两种收费方式都有各自的道理,最重要的是按合同办事。”辽宁腾达律师事务所李越律师认为,不论按建筑面积还是按实际面积来收费,只要严格遵循合同、有本可依,就能减少争议。李律师表示,在他经历的小区物管缴费官司中,一切的纠纷都要回归到双方签订的合同内容上来。
 
  李越告诉记者,根据国家相关规定,商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售,开发商办理《预售许可证》的前提之一,就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸,还有开发企业提供的公摊面积说明等信息,由测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告,其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。
 
  业主对于房屋公摊面积有疑义的,有房产证的业主可以到房管部门去核查房屋面积测绘报告,并申请对房屋面积的测算进行重新核实。房产部门收到业主的申请后,会对评估测绘事务所作出的测绘报告进行审核。
 
  通常情况下,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核,审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。如果业主对房地产行政主管部门的审核结果有异议,可以到法院起诉房地产管理部门,要求变更房屋面积登记。
 
  李越同时表示,业主也可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定,不过在现实生活中难度比较大。由于公摊面积的构成比较复杂,一旦业主想重新测量公摊面积,需要征得整栋楼的业主同意,只测量一户是无法计算出公摊面积的。
 
  【提醒】
  看懂公摊面积你得知道这些事
 
  “公摊面积”一直是引发购房者和开发商矛盾的一个焦点。作为购房者应该怎样维护自己的利益,避免陷入公摊面积的陷阱呢?
 
  首先,消费者应该在签订面积条款时,将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来,这样自己以后有可能检测出来复核一下。
 
  其次,消费者有权对自家房屋的公摊面积进行测量、复核,或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位,对有争议的面积进行检测。假设有一个尺寸是错的,消费者就有权推定所有的尺寸都有问题。在这种情况下,如果开发商不能证明自己没过错,那么消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。
 
  最后,在主张对面积进行复核的同时,一定要在合同中写清楚违约责任,保障当事人的合法权益。必须写清楚,假设面积尺寸差一厘米,就要赔偿相应数额的钱款,这样,某些销售商才不敢作假。
 
  那么,购房者面对复杂的公摊问题要注意哪些才能保证自己买房不吃亏呢?
 
  提醒一:并不是公摊低的房子就一定好
 
  盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间,影响住宅整体舒适性。对于自己究竟对多大的公摊满意,购房者不妨亲自去楼盘感受一下走道、大堂等公共设施的面积大小。
 
  提醒二:有些低价的房子,反而公摊高
 
  例如房价12000元/平方米的项目,公摊在18%左右;而房价为11000元/平方米的项目,公摊高达30%。折合到套内面积上来计算,实际上分别为每平方米的套内建筑面积支付了14634元和15714元。因此,低价的房子有时候也并不划算,必须要根据公摊情况来算出套内建筑面积的支付价格。
 
  提醒三:不要相信开发商说的“零公摊”
 
  通过送入户露台等方式,将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定,因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。

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