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信售楼员口头承诺 你就“输了”

来源:辽宁法制报 | 作者:记者 张乐悦 | 发布时间:2016-09-09
  购房置业是人生一件大事,很多人在售楼员的忽悠下匆匆忙忙交了定金,回头出现问题,开发商却以没有证据为由不支持消费者的投诉。那么,售楼员的口头承诺到底有效力吗?
 
  轻信售楼员的口头承诺造成损失,南京市民董先生愤而向法院起诉。
 
  董先生在得到售楼员表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后,决定认购房屋,并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时,售楼员却又说将来不可以砌墙,这让他顿感受骗,多次要求开发商退定金,均没有成功。开发商的理由是,工作人员口头承诺无效。为此,董先生将开发商告到了法院。认为开发商构成欺诈销售,要求返还定金2万元,并赔偿损失2万元。
 
  开发商提交《认购协议》《签约须知》和样板间照片称,按照《认购协议》约定,董先生应于2015年8月12日前与其签订预售合同,但他无故未按时与其签订预售合同,违反了约定,所以不能退定金。
 
  开发商在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态,《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭,是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情,开发商作为建设单位无须作出所谓承诺。
 
  为证明自己的主张,董先生提供了录音资料和样板房照片等证据。一审法院审理后认为,《签约须知》已明确工作人员个人的任何口头承诺均为无效,也就是说,即使工作人员存在上述口头承诺,董先生应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董先生诉讼请求。
 
  董先生不服判决,向南京中院提起上诉。南京中院审理后认为,《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效,显然属于免除开发商责任的条款,亦有违诚信原则,故应当认定上述约定条款无效。录音证据可以反映出售楼人员的介绍致使董先生等产生错误认识,所以开发商存在过错,董先生作为购房者亦存在过错。南京中院判决开发商返还董先生定金2万元,驳回其他诉讼请求。
 
  北京金诚同达律师事务所沈阳分所蒲伟律师表示,口头承诺这种情况取证非常困难,因此对于开发商销售人员口头承诺的一些配套服务,普通消费者应该谨慎对待。在前期购房过程中建议大家注意收集和保管前期购房资料,比如售楼广告、宣传材料、沙盘照片、购房合同及补充协议等,作为开发商的承诺加以保管。在签订购房合同的过程中,可将置业顾问的口头承诺明确为书面内容记载于合同中,做到固定承诺。
 
  业内揭秘
 
  一位已经离职的售楼员小曹告诉记者,售楼员为了达到销售目的,可能会顺着购房者的意思做些随口承诺。
 
  学区房是宣传楼盘的噱头
 
  在宣传楼盘时往往会利用学区房这一特色,承诺买房就可入读周围名校,购房者在买房之后才发现孩子入学名校有许多条件限制。比如孩子入学名校有指标、年限的限制。
 
  买房就送学位这种承诺开发商往往不会写入合同,只是口头承诺难以兑现,却没有如实告知买房者,最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺,抽签方式更存在暗箱操作的可能,无法让急切需要学位的家长业主们信服。购房者即使发现被骗,由于没有证据难以维权。
 
  沙盘掩盖“不利因素”
 
  “在售楼处的沙盘一般来说是很精美的,建成后社区的环境和沙盘真的能一样吗,我们也不清楚,一般来说,绿化面积往往没有宣传的那么高,当你在沙盘上看到的一大片绿地也许只是停车场,有些楼盘地下停车场空间不足时就会利用地上空间,在空心砖上铺上绿草然后就变成了停车场。”
 
  小曹说,售楼员在介绍沙盘时会故意隐藏不利的因素,比如当你对楼盘周边的一个不明建筑提出问题时,销售人员会告诉你那是小区外的建筑,建成后那也许是垃圾中转站或者是垃圾处理厂。
 
  样板间装修豪华精美迷惑人
 
  一些售楼员在介绍户型时会带领客户参观样板间,样板间往往装修得很豪华精美,其实这中间有很大的猫腻。比如样板间灯光有专业人员设计使房间看起来更加美观;样板间家具的尺寸比实际的小,这样做可以显示房间空间大等等。
 
  小曹说,每到交房都是这些问题的集中爆发期。因为当时售楼员随口承诺,但交房时很多东西又没法兑现。不过小曹也表示,这只是部分售楼员的行为,并非所有售楼员都是为了达成销售目的而随意给予客户承诺。

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